Предлагаме складови, офисни площи и логистични услуги с най-високо качество
Станислав Лазаров - главен оперативен мениджър на "Логистичен парк София"
Съдържание от "Логистичен парк София"
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Визитка
Станислав Лазаров е главен оперативен мениджър на "Логистичен парк София". Присъединява се към екипа през 2019 г., като преди това работи в бизнес отдела за корпоративно банкиране в Пощенска банка. Завършил е магистърска програма "Финанси" в Imperial College London и бакалавър по "Бизнес инвестиции" в Cass Business School, City University London.Как се развива компанията от началото на инвестиционния проект "Логистичен парк София"?
"Логистичен парк София" (LPS) е един от най-новите промишлени комплекси, които предлагат клас А качество складови, офисни и търговски площи. Проектът се простира върху площ 200 декара с потенциал за застрояване на 116 000 кв.м, състоящи се от 4 сгради. Към днешна дата са построени и отдадени 2 от сградите с обща площ 58 000 кв.м. Това прави LPS най-мащабният логистичен проект на територията на България. Компанията е сертифициран клас А инвеститор от Българската агенция по инвестиции.
Започнахме строителство на Сграда 1 в средата на 2019 г. На база проучвания и заявен интерес очаквахме да отдадем сградата преди завършването ѝ. За съжаление появата на ковид-19 в началото на 2020 г. промени изцяло пазарната конюнктура. Търсенето на складови площи буквално се изпари за една нощ. Поради невъзможността да се оцени рискът чуждестранните и местните инвеститори спряха или оставиха на пауза всички свои проекти в България, а тези, които вече ползваха наети площи, предпочетоха да останат с текущия си наемодател. Това се отрази и пряко на наемните цени - повличайки ги надолу. Поехме риск и продължихме строителството. Дори преди завършване на първата сграда започнахме изграждане на втората. Сграда 1 беше въведена в експлоатация през 2021, а Сграда 2 през 2022 г. С това финализирахме Фаза 1 от проекта LPS.
През 2021 г. решихме да видоизменим бизнес модела ни - строителство и отдаване под наем, тъй като ковид-19 не показваше признаци, че ще стихне, и реалните сделки за отдаване на складови площи бяха минимални въпреки запитванията. За да подобрим финансовите потоци и да затворим цикъла, започнахме да развиваме услуга логистика като трета страна, или т.нар. 3PL. Услугата представлява аутсорсинг на логистичните дейности като складиране, транспорт и дистрибуция към специализиран доставчик. Направихме допълнителни инвестиции в стелажно и товароподемно оборудване, IT системи и нов работен отдел.
В крайна сметка в края на 2021 благодарение на ключови партньорства, добре премерен риск, гъвкавост и може би известна доза късмет успяхме да преотдадем изцяло двете ни сгради. Инвестициите в логистичната дейност също дадоха плод и към днешна дата обслужваме над 20 клиента, част от които са добре познати марки на българския пазар.
Какви са тенденциите на пазара на логистични площи през вашия опит и наблюдения?
- Основната тенденция в софийския район е намаляването на предлагането и увеличението на наемните нива. Няколко са основните причини за намаляване на предлагането на складови площи с цел отдаване под наем:
- Голяма част от строящите се сгради са за собствена дейност.
- Несъответствие в очакванията в ценообразуването между страните (наемодател и наемател).
- Предпазливост у компаниите поради генерално забавяне на икономическия растеж, растяща инфлация и лихви.
Налице е и основна причина за увеличение на наемните нива:
- За нови обекти - поради значително по-високите строителни разходи.
- За текущи наеми - поради индексация.
Текущите цени са от порядъка на 5.20-5.50 евро/кв.м в сравнение с 2020 г., когато бяха около 4.00-4.40 евро/кв.м.
Разположението на парка е изключително стратегическо, как се отразява това на компаниите в парка и какви предимства има за тях?
- LPS е разположен преди с. Равно поле в индустриална зона "Верила", откъдето има бърз достъп до АМ "Тракия" и АМ "Хемус". Предимствата са, че се избягва ненужно влизане в София, както и че има алтернативен достъп, в случай че една от двете магистрали е затворена.
Друго предимство е, че LPS се намира на по-малко от 10 км от София и Околовръстния път, което е перфектно решение за дистрибуция на стоки в града или преминаващи транзитно товарни автомобили.Логистичният парк се намира в регион с конкурентна цена на труда, който има исторически опит в производствените и обслужващите дейности (Елин Пелин, Равно поле, Нови хан, Лесново и др.)
Какви нови инвестиции са направени в "Логистичен парк София" през 2023 и планирате ли разширяване на парка?
- Поради нарастващите нужди на логистичната ни дейност през 2023 г. доизградихме стелажната ни система, като добавихме нови 3000 палетни места. Допълнително през 2023 г. завършихме проектирането на Фаза 2 от LPS. Планираме да започнем строителството на Сграда 3 от проекта през 2024 г. с очакван пуск в края на 2025. Сроковете съвпадат с нашата прогноза, че дотогава наемателите ще ревизират очакванията си за справедлива цена. Сграда 3 ще е част от комплекса и ще бъде свързана с останалите сгради. Освен стандартните висококачествени складови и офисни площи в нея предвиждаме да изградим и хладилна зона, която ще бъде около 5000 кв.м. Нашите впечатления са, че към днешна дата има дефицит на хладилни складове в България.
Какви са предимствата да се прави бизнес в Софийска област?
- Основните ни впечатления са, че нещата се случват много по-бързо в община Елин Пелин. Като генерални причини мога да посоча по-малкото бюрокрация и личното отношение на местната власт към бизнеса. Властите оценяват, че правилното сътрудничество с компаниите може да създава многобройни ползи за района. Към днешна дата само компаниите на територията на LPS осигуряват работа на над 600 души. Допълнително се изграждат нови бази в района на землището на с. Равно поле, които ще създават още работни места и ще подобряват бюджета на общината.
