Борислав Кръстев: В община Елин Пелин се изграждат нови квартали

Какво според вас привлича външните хора в района?

Видимото обновяване на обществената среда - развива се не само градът, но и всяко от селата. В момента реализираме разширение на две съществуващи детски градини - в Елин Пелин и в Нови хан. Неотдавна издадохме решение за строеж на изцяло нова и доста съвременна детска градина в Равно поле. Планират се разширения и на други детски градини. Финализира се и проект за разширение на училището в Нови хан. В последните години все по-често възложител на разрешенията за строеж се явява община Елин Пелин.

От януари до август тази година в Елин Пелин са издадени разрешения за строеж на осем многофамилни жилищни сгради с обща площ около 30 хил. кв.м, които предвиждат общо 200-250 нови апартамента. Фотограф : Надежда Чипева

С перспектива ли правите тези неща или догонвате вече съществуващи потребности?

С тези решения се задоволяват потребностите към момента, но се мисли и за развитие в перспектива. Трябва да изберем терен за трето, съвсем ново детско заведение на територията на град Елин Пелин. Защото жителите се увеличават, например от януари до август тази година са издадени разрешения за строеж на осем многофамилни жилищни сгради с обща площ около 30 хил. кв.м, които предвиждат общо 200-250 нови апартамента. Наскоро влезе в сила разрешението за строеж на най-голямата жилищна сграда, изграждана от 90-те години насам на тази територия, с 14 хил. кв.м разгъната застроена площ. Като цяло повечето инвеститори са хора с финансови възможности от нашата община, но, разбира се, има такива и от други места.

Като брой разрешения в обшина Елин Пелин доминират еднофамилни и многофамилни жилищни сгради. Има инвестиционни проекти за по пет до десет къщи. Фотограф : Надежда Чипева Източник: Капитал

Говорите основно за блокове, предполагам, има и комплекси от къщи?

Като брой разрешения може би доминират еднофамилни и многофамилни жилищни сгради. Има инвестиционни проекти за по пет до десет къщи. Един от по-мащабните е за комплекс с 44 къщи между Елин Пелин и село Петково. Той е на територия, която е била урбанизирана посредством ПУП преди доста години. Намерението на инвеститора бе веднага след като получи разрешението и осигури финансиране, да избере строителя и да се започне реализация.

Освен това като градоустройство в момента се финализират три-четири частни проекта за образуване на нови квартали към населените места. Единият е до Равно поле за 110-115 къщи върху терен 110 декара. Инвеститорът разработва ПУП-а и разделя имота на парцели за индивидуално строителство. Предстои проектиране и изграждане на инфраструктурата и реализация на пазара за имоти.

Един подобен и наполовина по-малък проект е почти пред въвеждане в експлоатация в близост до Нови хан. Там пак частен инвеститор парцелира около 50 имота за жилищно строителство, изгражда инфраструктура за улици, електроснабдяване, сондаж с резервоари, помпени станции за питейна вода, канализация - битова и дъждовна, и накрая пречиствателна станция за отпадни води и заустване. Тоест един пълен цикъл с необходимата техническа комуникация и наистина доста добро ниво на изпълнение. Предстои друг подобен проект за жилищен квартал отново до Нови хан, а като цяло в общината се проектират няколко - около Елин Пелин, Равно поле, Мусачево и Нови хан.

Най-големият проект за нов жилищен квартал е общински. Имаме общински терен с обща площ 230-240 декара, обединени в цялостен проект до село Мусачево в посока към Равно поле. След обособяването на парцели по около 600-700 кв.м (това е най търсената площ на пазара) и съответните терени за обществени мероприятия - улици, се получиха 230 жилищни парцела УПИ-та, на които общината ще изгради инфраструктурата, след което ще ги предложи за реализация.

Това е изцяло общинска инициатива. Разработката започна от края на 2021 г., разделена на два етапа. Първият от тях е финализиран и в момента се нанася в кадастралната карта като индивидуални имоти. Вторият е малко по назад, понеже изходните имоти в него бяха със земеделски статут, когато започвахме проекта.

Общинският проект е на километър-два разстояние от голф клуба в Равно поле. А в съседство с този голф комплекс предстои изграждането на огромен СПА комплекс - един от най-мащабните проекти в Европа, с 15 открити и закрити басейна и хотелска част. Разрешителното за строеж издадохме преди две години. Надявам се инвеститорът да финализира казуса с финансирането и да започне да го реализира в скорошен порядък. Отделно и в голф клуба в момента се разширява хотелската част, отново с покрити басейни.

Проучване на имотния пазар показва, че в Равно поле и Елин Пелин урбанизираните терени непосредствено до населените места са на стойност около 90-100 евро на кв.м. Фотограф : Надежда Чипева Източник: КАПИ

Евтината земеделска земя ли прави мястото подходящо за големи комплекси?

Земята е била евтина някога, преди 15-20 години, когато са я изкупували като ниви. В момента, при напредналия проект за жилищен квартал при Нови хан, терените се продават по 90 и 100 евро на кв.м. А когато започваха да реализират инфраструктурата преди година, бяха по около 70 евро на кв.м. При проучване на имотния пазар се оказва, че в Равно поле и Елин Пелин урбанизираните терени непосредствено до населените места са на стойност около 90-100 евро на кв.м. В самите населени места се търсят за цени от порядъка на 130-150 евро на кв.м - на пръв поглед стряскащо високи, но явно пазарни цени.

Как стои сега въпросът със смяната на предназначение на земеделска земя?

Един от наследените проблеми, който е започнал да се разраства от 2005 г. насам, е хаотичното "урбанизиране" на земеделски територии. Практиката бе някой някъде да изкупува и окрупнява земеделски земи, да смени предназначението им и например да изгради логистичен център по средата на земеделски масив.

Стремим се да ограничим тази порочна тенденция, но общината все още няма действащ общ устройствен план, а това е гръбнакът за развитие на една територия. Проекта за ОУП бе започнат през 2007 г., след това наново възложен и през 2012 г. За тези 13 години не се достигна до необходимия резултат и се наложи преди три години да се стигне до подбор на нов проектант. С новия проект общината се стреми да наложи академичен подход при планирането на територията вместо досегашната стихийност. В същия момент се търси постигането на баланс между обществения интерес и инвестиционните намерения на собствениците на терени.

Един от резултатите на "урбанизирането" през последните десетилетия са огромни територии с действащо градоустройство и сменено предназначение за складови или производствени дейности, върху които нищо не се е реализирало. Част от новите жилищни квартали, за които споменах, се случват точно върху такива терени, урбанизирани преди 15 години за складови дейности. Тоест част от бурния инвестиционен интерес в жилищно строителство от последните години се реализира чрез промяна на предназначението на терени, които преди това са били урбанизирани за производствено-складови дейности.

Един от наследените проблеми, който е започнал да се разраства от 2005 г. насам, е хаотичното "урбанизиране" на земеделски територии. Фотограф : Надежда Чипева Източник: Капитал

Нали в законодателството има срокове, в които ако не се предприеме нищо, преотреждането отпада?

Тази норма в Закона за опазване на земеделските земи бе доста разумна и навременна при нейното въвеждане през 2011 г., но както всичко останало в страната ни, се намери начин да се заобиколи чрез подаване на искания за издаване на разрешение за строеж на допълващи постройки. Нека ви дам пример: наблизо има терен 1000 декара до едно от селата, който се явява най-големият поземлен имот за жилищни нужди на територията на София-град и София-област. Предназначението му е било сменено от земеделска на жилищна територия през 2006-2007 г., но до момента няма изградена дори една къща. Обаче решението на комисията по земята за тези 1000 дка бе запазено с разрешение за строеж на навес за паркоместа.

Общината продава ли терени?

Наскоро имаше търгове за продажба на земи в Лесново за един квартал, обособен като такъв преди десетина години. Сформирани са били парцели, но впоследствие не са били обявени за продажба. Сега при търговете за тези терени общината успя да постигне доста високи цени и да реализира завидни приходи, макар селото да не бе от най-търсените локации. В някои от търговете за продажба на общински парцели се достигнаха цени от 100 евро на кв.м.

За реализация на спа комплекса в Равно поле бяха продадени около 80 дка общински терен, но при такива условия, че да се гарантира общественият интерес и да се избегне спекулация. За сериозността на инвестиционното намерение говори и фактът, че буквално в рамките на година собственикът извървя пътя от закупуване до преотреждане на земята, проектиране и издаване на разрешение за строеж. А самата такса за разрешение за строеж беше близо половин милион лева.

Продължава ли да има инвестиционен интерес в логистиката?

Два-три сериозни проекта предстоят, но са на ниво градоустройство. На територията навлизат нови фирми. В момента се реализира мащабно разширение на логистичния център на "Фантастико" - двуетажна складова база с около 16-17 хил. кв.м разгъната площ. Lidl наскоро приключиха разширението на техния логистичен парк, с което площта се увеличи чувствително. Тази пролет започна и изграждането на ритейл парк, който трябва да бъде открит преди края на годината. Инвеститорът има логистичен център на наша територия от доста години, а неговите фирми са реализирали три или четири подобни ритейл парка в Пирдоп, Смолян, Дупница.

Соларните паркове може би изместват складовите инвестиционни проекти за последните години. От тези 220 разрешения за строеж до момента около 10% са за фотоволтаици, а като инсталирани мощности са около 15 мегавата от началото на годината досега. От две-три години се развива тенденцията за изграждане на соларни паркове, като всяка следваща година инсталираната мощност нараства значително. Ако за 2021 и 2022 г. са изграждани паркове за по 3-4-5 мегавата, то както казах, за първите 8 месеца на 2023 г. са инсталирани 15 мегавата мощности.

Има ли нещо, което ви притеснява при сегашното развитие?

Притеснително е състоянието на техническата инфраструктура - ВиК, пътища и улици, електроснабдяване. Това, с което се сблъскват останалите развиващи се общини, го виждаме и тук. Например в града ни са ежедневие авариите в амортизиралата водопроводна мрежа. Нейната рехабилитация е непосилна за ресурсите на общината.

Вследствие на това е необходима наистина сериозна ангажираност от страна на държавата в лицето на съответните институции за подпомагане приоритетно на тези общини, към които има засилен инвестиционен интерес. Необходимо е доста бързо да се рехабилитират проблемните пътища, да се подменят съответните водопровод и канализация. Защото инфраструктурата е от ключово значение, за да се продължи това развитие на общините. Тя е едно от нещата, които привличат и хората, и инвеститорите. И ако това не се случи в идните пет до десет години, ще се стигне до невъзможност не само за развитие, но и за обитаване на такава територия.

За пътната инфраструктура - очакваме от години да се проектират и да се рехабилитират републиканските пътища, които минават в общината. Основните пътни артерии от столицата към Източна България преминават през общината ни, повечето от които са в окаяно състояние. В същия момент тези пътища с всяка следваща година се натоварват все повече не само от транзитния за общината трафик, но и от развиващите се логистични бази на територията ни. За един от тези републикански пътища се случи такъв цялостен ремонт, но за останалите не.

А самата община какво прави?

Прави много. В момента се работи по няколко такива проекта като този, в който се стартира подмяна на водопровод, водопроводни отклонения и изцяло ново асфалтиране на един общински път с дължина от 13 км - от града ни през няколко села до язовир "Огняново". Проектът е разделен на два етапа, като първият се реализира в момента, а за втория се очаква да се отпусне финансиране. С това ще бъде цялостно рехабилитиран целият път, с тротоари и улично осветление. Бяха проведени процедури по проектиране, съгласуване и обществени поръчки за рехабилитация на останалите общински пътища, които са на територията ни, и ръководството на общината търси възможности за финансиране от държавата. Проектната готовност, каквато в момента сме достигнали, ще ни даде сериозна преднина при кандидатстване за такова финансиране.

Общината поде и инициатива за изграждане на обходен път на два етапа - на село Гара Елин Пелин и на село Нови хан. Това е огромна инвестиция, която ще изведе трафика от населените места, ще повиши безопасността и комфорта на обитаване и ще намали натоварването по републиканските пътища. Също така ще се даде тласък за икономическо развитие на териториите около този нов път, а не в уплътняване на населените места. Имаме приет идеен проект, съгласуван с институциите, и се търсят възможности за държавно финансиране за отчуждаването и строителството. Проектът е наистина мащабен и ще доведе до промяна в облика на общината ни.

За първото полугодие на 2023 има спад с почти 30% на покупко-продажбите на имоти в общината. На какво го отдавате?

Предполагам, че предходните години както тук, така и на национално ниво бе достигнат някакъв пик в имотните сделки и сега се забелязва забавяне на по-сериозни инвестиции, което се отразява на всички нива. Като пример - една от логистичните бази, която е от най-големите за Софийска област, е с проектна готовност за издаване на разрешения за строеж още от 2021 г. В момента в който цените на строителните материали тръгнаха нагоре покай войната в Украйна, проектът бе замразен. В разговор със собственика той ми обясни, че в момента цената за отдаването под наем на тези площи няма как да оправдае инвестицията, която трябва да се вложи при тези цени на материали за строителство. Тоест явно има тенденции, които са глобални, а и национални за страната ни, и водят дотам, че по-мащабните инвестиции трябва да поизчакат. По информация на нотариусите в общината тази година превес имат сделките за придобиване предимно на жилищни имоти между роднини и по-малко на инвестиционните такива.