Болезнено пренастройване при бизнес имотите
Търсенето на офис площи ще остане под нивата отпреди пандемията в продължение на десетилетия, предвиждат от McKinsey
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
- До 2030 г. стойността на офис площите в големите световни градове ще намалее с поне 26%, предвиждат от McKinsey.
- В края на миналата година ЕЦБ предупреди, че европейските компании за недвижими имоти отчитат огромни загуби, а дълговете им са на по-високо равнище, отколкото преди финансовата криза от 2007-2008 г.
- Най-голямото предизвикателство е рефинансирането на кредитите в условия на високи лихви.
Признаците на стрес в сектора на търговските имоти се появяват все по-бързо. В началото на годината инвеститорите бяха изплашени от рисковете за кредитните портфейли за търговски имоти на банки като американската New York Community Bank, японската Aozora и германската Deutsche Pfandbriefbank. През февруари финансовият министър на САЩ Джанет Йелън също изрази загриженост за въздействието на спадащите цени на имотите върху банковата система.
Въпреки че се очаква лихвените проценти да се понижат през тази година, секторът продължава да е в затруднено положение. По данни на Асоциацията на ипотечните банкери през следващите две години предстои да падежира дълг на САЩ в размер на 1.2 трлн. долара. Цените на търговските имоти вече са спаднали рязко и тъй като е малко вероятно лихвените проценти скоро да се върнат към предишните си ниски нива, строителните предприемачи ще продължат да бъдат изправени пред по-високи разходи за рефинансиране.
В същото време увеличаването на дистанционната работа се отрази на търсенето. Процентът на незаетите офис площи в градовете в САЩ, Европа и Азия продължава да е доста над нивата отпреди пандемията. Просрочията по кредитите и проблемните продажби ще се увеличават.
Приспособяване вместо шок
Регулаторните органи с право наблюдават продължаващия риск от разпродажби и скрити експозиции сред частните кредитори. Но широко разпространение на проблема в световната банкова система изглежда малко вероятно. Капиталовите буфери, надзорът и прозрачността на кредитите, макар и далеч от съвършенство, се подобриха след финансовата криза от 2008 г.
Предпазливостта при преговорите за сключване на договори и опортюнистични инвеститори, търсещи отстъпки, също ще осигурят предпазен механизъм, смятат експертите. И предвиждат, че вместо кратък и рязък шок ни очаква дълъг период на болезнено приспособяване.
При запазване на дистанционната работа търговските и офис сградите в големите градски центрове ще бъдат засегнати особено силно. Прогнозите на консултантската компания McKinsey сочат, че търсенето на офис площи ще остане под нивата отпреди пандемията в продължение на десетилетия, като до 2030 г. стойността на офис площите в големите световни градове ще намалее с поне 26%.
Ефектите от падащите цени
За офисите в САЩ, където завръщането към работа след пандемията беше по-бавно, спадът на цените беше особено притеснителен. Анализаторите от Green Street предвиждат, че през тази година може да се наложи допълнително обезценяване с до 15%.
"Стойностите на оценките остават твърде високи, пишат те в бележка. Заемодателите, които основават решенията си на тези оценки, имат по-големи шансове да предприемат обезценки, а някои от тях могат да се сблъскат с напрежение в резултат на това."
"На пазара на недвижими имоти в САЩ има сериозни опасения", казва пред Bloomberg кредитният стратег на Rabobank Пол ван дер Вестхуизен. "Това не е проблем за по-големите американски и европейски банки, но по-малките германски банки, фокусирани върху недвижимите имоти, усещат известна болка. В момента обаче за тях това е по-скоро проблем на рентабилността, отколкото на платежоспособността. Те разполагат с достатъчен капитал и са по-малко изложени на заплахата от изтегляне на депозити, отколкото чисто търговските банки."
При представяне на последните си резултати Deutsche Bank обяви, че е заделила провизии за загуби от търговски недвижими имоти в САЩ, които са повече от четири пъти по-големи от тези година по-рано. Тя предупреди, че рефинансирането представлява най-голям риск за сектора, който изпитва затруднения, тъй като стойността на активите страда.
Швейцарската компания Julius Baer Group заяви, че ще отпише огромни заеми на фалиралата група за недвижими имоти Signa. Макар че това беше конкретен проблем, той допринесе за по-широките притеснения за това докъде може да се разпространят нещата.
Разрушаването на империята за недвижими имоти Signa на Рене Бенко показва опасностите от прекомерния ливъридж, натрупан в ерата на ниските лихви. Най-голямото предизвикателство е рефинансирането. Котираните на борсата европейски недвижими имоти трябва да намерят нови заеми за около 10% от неизплатените си дългове в размер на 300 млрд. евро всяка година. Ако се добави и секторът извън борсите, нуждите от рефинансиране ще нараснат до около 200 млрд. евро годишно. В Северна Европа нивата на дълга изглеждат твърде високи. Германската Aroundtown и шведските Castellum, SBB и Pandox са някои от собствениците, които според анализаторите от Green Street имат по-големи нужди от ливъридж и финансиране през тази или следващата година.
Затрудненията на офис сектора и ниският ръст на наемите означават, че условията за финансиране са се променили. За всяко евро, взето назаем през 2020 г., собствениците на офиси сега може да получат само 75 цента, смята Питър Пападакос, ръководител на европейските проучвания на Green Street. Това оставя недостиг на финансиране, който трябва да бъде покрит чрез нов капитал или продажба на активи.
Проблеми в ЕС
В края на миналата година Европейската централна банка отправи остро предупреждение за състоянието на сектора на търговските имоти в рамките на блока. Тя обърна внимание, че европейските компании за недвижими имоти отчитат огромни загуби, а дълговете им са на по-високо равнище, отколкото преди финансовата криза от 2007-2008 г. Тези нарастващи проблеми в сектора имат "потенциала да засилят неблагоприятния сценарий", предупреди финансовата институция.
Тежките прогнози подчертават колко сериозни са били проблемите в сектора на търговските имоти през изминалата година. "Ако някога сте искали да създадете проблеми на финансовия и банковия сектор, погледнете към търговските имоти", заяви пред DW Адам Слейтър, водещ икономист в Oxford Economics.
Повишаването на лихвите нанася щети. По време на периода на исторически ниски лихвени проценти, последвал глобалната финансова криза, инвеститорите вложиха пари в търговски имоти. Повишаването на лихвените проценти през последните две години обаче нанесе тежък удар върху сектора, тъй като стойността на имотите рязко спада.
Търговските имоти са силно обвързани с лихвените проценти. Когато цената на заема се повиши, стойността на търговските имоти има тенденция да намалява, тъй като инвеститорите са по-малко склонни да купуват при по-високи лихвени проценти.
"Наричам го голямо нулиране, казва Себастиано Феранте, управляващ директор на PGIM Real Estate, пред DW. Това е доста просто обяснено и не е изненадващо, защото ние очевидно сме свързани с лихвените проценти."
Мащабът на това нулиране обаче все още не е напълно ясен, тъй като пазарът се забави и не се правят много сделки.
"Все още не се вижда пълният размер на щетите", казва Слейтър. Според него това сега не се признава в ценовите индикатори и в банковите баланси и може да се случи "надолу по пътя".
Според американската финансова компания MSCI обемът на завършените сделки с търговски имоти е спаднал с повече от 50% в САЩ и Европа през последните 12 месеца към края на януари, което предполага, че собствениците се опитват да предотвратят неизбежното възможно най-дълго.
Гъвкаво използване на сградите
След проблемите с по-малката заетост и рефинансирането идва въпросът какво да се прави със сградите, след като компаниите намаляват броя на служителите си в офисите.Свободните сгради могат да останат неизползвани за дълъг период от време, а други могат да бъдат напълно изоставени. Икономическата активност в някои градски центрове, като например Сан Франциско, където има концентрация на работещи в сферата на технологиите, рискува да се разпадне.
Градските власти обаче има какво да направят. Те могат да помогнат за извличането на повече стойност от сградите, като подкрепят промяната на предназначението им. Преустройството на офиси в жилищни сгради е една от възможностите, която може да помогне за преодоляване на недостига на жилища в САЩ. Друга възможност е преустройството на пространства със смесено предназначение в изцяло жилищни сгради, като например One Wall Street във финансовия район на Долен Манхатън.
Гъвкавото използване на сградите може да помогне за обновяването на градовете, да смекчи спада на цените и да намали риска от неизползвани активи. Тъй като се избягва разрушаването на цели структури, това е и съобразно от гледна точка на екологията. Но дори и при спада на цените трансформацията на сградите остава скъпа. Компаниите за недвижими имоти също често посочват сложните системи за планиране, строгите закони за зониране и строителните разпоредби като други фактори, които възпрепятстват преустройството в градовете. Именно тук градските власти могат да играят улесняваща роля.
Правилата и процесите на планиране трябва да станат по-гъвкави, за да се насърчат и ускорят усилията за промяна на предназначението, без да се нарушават строителните стандарти. Общините също могат да помогнат, като организират срещи със строителни предприемачи, архитекти и проектанти, за да установят какво е възможно и каква допълнителна инфраструктура може да е необходима. Лондонското кметство заяви пред Financial Times, че ще бъде "гъвкаво" в подкрепата си за предприемачите, за да изпълнят изискванията.
Защото в противен случай много сгради ще останат неизползваеми. Съществуват архитектурни пречки, а търсенето зависи от качеството на квартала. Но възможностите за създаване на достъпни жилищни площи и други търговски дейности трябва да бъдат част от плановете за градско възстановяване.
Ако властите искат да запазят динамиката на своите градове, те трябва да станат по-гъвкави. Пазарът на недвижими имоти се възстановява. Ако се даде възможност за промяна на предназначението на повече сгради, този преход може да стане по-малко болезнен за кредиторите и инвеститорите, както и за самите градски райони.
3 коментара
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.