🗞 Новият брой на Капитал е онлайн >>

Строителство и имоти

Купувачите на жилища заслужават повече за цената, която плащат

Крайно време е да се отвори темата как и дали стандартите в архитектурата и строителството, се прилагат на практика в България

Георги Мърхов

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Георги Мърхов е автор в дигиталната медия за архитектура, строителство и дизайн STROIINFO. Практикуващ архитект със специализация в областта на опазването на архитектурното наследство от катедра "История и теория на архитектурата" на УАСГ. Част от фондация "Ново архитектурно наследство".

Темата накратко

В България за човек излиза по-скъпо да купи жилище, отколкото в Германия, а качеството е по-ниско.
Думата "стандартно" плаши, но адекватните стандартни дават база за сравнение.
Проблемите са решими, стига да бъдат съобразени на ниво работен проект и изпълнението им да бъде коректно контролирано по време на строителството.

В епохата на социалните мрежи всяка реклама на недвижими имоти на нашите стени ги представя като "премиум", "единствени по рода си", "луксозни и съвременни". Ясно е, че на реклама не се вярва - проблемът е обаче как в свят, в който всичко на думи е уникално, можем да разграничим стандартните решения и да разберем дали това, което ни се предлага, наистина ги надгражда. Крайно време е да се отвори темата за стандартите в архитектурата и строителството и дали и как те се прилагат на практика и у нас.

Апартаменти и компромиси

Със сигурност в търсене на жилище сте изпадали в ситуация, в която сте залети от обяви за апартаменти и изгубени в десетките разпределения, които вече сте прегледали. Въпреки че това е най-активният сегмент при недвижимите имоти, често не можем да намерим подходящото жилище и винаги ни се струва, че правим компромис с нещо. Това обикновено е нормално. Проблематично е, когато се налагат компромиси с много неща наведнъж - с етажа, разпределението, изложението, осветеността, големината на стаите. На какво се дължи това?

В България основният строителен закон, по който се проектира и строи, е Законът за устройство на територията (ЗУТ). В наредбите, произтичащи от него, се урегулират специфики като отстояния между сградите, ослънчаване, достъпност на средата, пожарна безопасност и др. Това все са неща, които не би трябвало да интересуват крайния потребител, който приема, че в жилището, което купува, са спазени всички изисквания на закона.

Оглед на "бъговете"

Доверието в експертността на специалистите по веригата обаче лесно може да се изгуби, когато при огледа установим, че още дори преди да са положени настилките, височината на жилищните помещения не отговаря на минималните по норматив 2.60 м. При подобна грешка приемателните комисии по-скоро ще затворят очи, отколкото да оставят без разрешение за ползване и с неясна съдба жилищата и състоянието на десетки собственици, които вече за платили на инвеститора солидни суми за новите си апартаменти.

Това е само един от потенциалните "бъгове", които крайният потребител може да намери по време на оглед - след като цялата работа с документи, банки, довършителни дейности и обзавеждане е приключила, започваме да откриваме другите проблеми. Сградата, в която живеем, може да е спечелила награда в инвеститорски конкурс, но ние да чуваме ясно как съседите над нас ходят, кога другите до нас включват щепсела в контакта, а преди да заспим - шума от тръбите на кухненската мивка на третия съсед, която е на гърба на леглото ни. Може да се окаже, макар да затопляме добре и лесно жилището си, че по пода има зони, много по-студени от останалите, а на неочаквани места започва да се появява кондензна влага. А ако не забравим да отворим прозорец, преди да включим абсорбатора, въздухът си намира път в помещението през удивителни места като контактите или инсталационната шахта в банята.

Всички тези проблеми са напълно решими, стига да бъдат съобразени на ниво работен проект и изпълнението им да бъде коректно контролирано по време на строителството.

Културата на обитаване в България винаги е догонвала тази на икономически по-развитите страни. В известна степен сме свикнали на по-нисък комфорт на обитаване, затова и проблеми като изброените може да изглеждат на пръв поглед незначителни или плод на случайни грешки. Още повече в сравнение с жилищата в панелните комплекси на късния социализъм, чието качество е силно ощетено от икономическата и материалната криза по това време и в които са формирани навиците на ползване на немалка част от българските граждани. Но дори и в панелните блокове помещенията са били нормални по размери и са били получавани с довършителни работи от рода на пощенски кутии. Понякога днес пощенските кутии учудващо се оказват опционални, а тяхното изпълнение се оставя на новите собственици, които обикновено са слабо инициативни и неориентирани. В сравнение с инвестицията в една сграда пощенските кутии са изключително малък разход и затова е показателно до каква степен инвеститорите са готови да орязват бюджета, за да увеличат маржа си на печалба.

Архитектура и регулации, бизнес и печалби

Няма как компромисите с качеството да бъдат струпани само върху плещите на инвеститорите. Архитектурата и строителството, особено на многофамилни жилищни сгради, са сложен процес. В списъка на участниците му влизат инвеститори, строители, архитекти, административни органи, банки, брокери и крайни потребители. Всеки участник в процеса би следвало да работи в защита на собствения си интерес, като по този начин се изгради своеобразен баланс на силите.

На такъв принцип се защитава качеството на жилищата например в Германия. Сравнението с най-голямата икономика в Европа може да изглежда смело, предвид че средната цена на кв.м в България за последното тримесечие на 2023 г. е 1650 евро , а в Германия - 3350 евро. И то, след като БВП на глава на населението в България по данни на МВФ е 16 090 долара, а в Германия - 52 820 (съответно 14 857 евро и 48 771 евро). Така излиза, че в България за човек е по-скъпо да купи жилище, а качеството е по-ниско. Освен това цената за квадратен метър в Германия е за светла площ, като балконите се броят наполовина, докато в България става въпрос за обща площ (застроена площ и общи части). На практика - за един квадрат германците купуват повече.

Защо е скъпо и тясно

Именно защото крайните потребители в Германия купуват или наемат светлата площ на жилището, лошите проектантски решения и компромиси в площите трудно могат да се скрият от очите на всички по веригата. У нас ползвателите откриват тези проблеми чак след като се нанесат и дойде време да обзавеждат жилището си.

Според добрите архитектурни практики дневната трябва да е минимум 18 кв.м, кухненският бокс - 5 кв.м, а трапезарията - 9 кв.м. Това означава, че на теория стая с тройна функция би трябвало да е минимум 32 кв.м. Опитът показва, че тези функции може да се изпълнят и в помещение около 27 кв.м. В стандартния сегмент в България обаче често се срещат дневни с трапезария и кухненски бокс по 21-22 кв.м, в които е начертано примамливо малко обзавеждане, което не е реалистично. Новодомците знаят още от началото, че предвидените например четири модула в кухнята - хладилник, пералня, мивка и печка, ще са им напълно недостатъчни. И впоследствие започват скъпи преустройства, за да преместят пералнята в коридора и да спечелят още място в кухнята, която започва да се вие на Г или П. Неслучайно в момента дори и най-стандартна поръчкова кухня надхвърля 10 000 лева без уредите и се превръща в луксозна стока. Така е, защото липсва алтернатива да се купи готова, масово произведена кухня, която да се събира в малкото пространство и все пак да върши работа.

Обитателите често са ощетени и със спалнята. Вместо минималните 14 кв.м се срещат спални например само от 11 кв.м, които стигат само за легло и гардероб. Така редом със стъкмения в някой ъгъл на коридора "склад" по ЗУТ обитателите на едно двустайно или тристайно жилище често трябва да инвестират още десетки хиляди в поръчкови мебели, за да разполагат с място за съхранение.

Как тези въпроси са решени в Германия

Там размерите на помещенията и жилищата, които се продават или отдават под наем свободно на пазара, също са препоръчителни. Но когато става въпрос за субсидирани или "социални" жилища, апартаментите не трябва да надхвърлят определена площ, която се дефинира спрямо броя помещения и обитатели, а минимални площи са фиксирани само за спални и детски стаи. Тези нормативи обаче се оказват добра отправна точка за инвеститорите в средния и високия клас жилища, които искат да позиционират по-добре своя продукт на пазара и да имат по-висока печалба. А крайните ползватели волно или неволно се възпитават да имат високи критерии и не се примиряват с компромиси.

Този резултат се дължи именно на баланса между участниците. Без претенция за пълно познаване на германската правна система можем да обобщим, че основните законови разпоредби, които дефинират застрояването, произлизат от парламентите на отделните федерални провинции.

В сравнение с българския ЗУТ тези закони изглеждат дори кратки и твърде общи и от проектантска гледна точка вариациите между тях са малки. Тук обаче влизат в роля нормите по DIN (Германски институт за стандартизация), които са задължителни само в някои случаи - например при проектирането на достъпна среда за хората с намалена подвижност и за хората с увреждания. Те на практика често присъстват в пояснителни бележки към тълкувателните справочници на законите. Българският аналог в това отношение е БДС (Български държавен стандарт), който от архитектурна гледна точка в момента е напълно пожелателен, а урегулирането на въпроси като достъпността и други се случва чрез конкретни наредби. В Германия стандартът би могъл да играе роля при решаване на правни диспути, докато в България това е малко вероятно.

Така архитектите в Германия се стараят винаги да са в крак със закона. Те постоянно са нащрек да проектират съобразно нормите на съответната федерална провинция и внимават за разлики между отделните разпоредби. Съгласуването на проектите не се случва по начина, по който е в България, където експертите в строителните дирекции на местните общини се превръщат в коректори на архитектурни проекти. Там пропускът на архитекта може да се окаже скъпа грешка, а за нея ще му бъде търсена отговорност.

Другите специалисти, които имат голяма тежест по отношение на здравето и комфорта на обитаване, са проектантите по част "Строителна физика", които работят именно в полза на шумоизолацията, топлоизолацията и елиминирането на термомостове. У нас това е в известна степен покрито от проектантите по част "Енергийна ефективност", но далеч не в такава задълбоченост.

Детайлите - изпълнени на практика

В България сме добри в това да сме изрядни на документи на хартия, но не и на практика - при завършения обект. Именно така се стига до случаите, споменати по-горе, в които височините на помещенията не отговарят на закона, а шумоизолацията - на наредбите. Тук наред с контрола по време на изпълнението не трябва да се подценява и ролята на браншовите организации.

Отново в паралел с Германия - при строителството там всеки доставчик и изпълнител се стреми да направи работата си по-лесна и ако е възможно, да делегира отговорности. Затова има асоциации на производителите и изпълнителите на цимент, стъкло, дървени окачени фасади, метални покривни работи и други, които издават справочници с детайли в помощ на проектанти и строители. Така те могат да гарантират при какви условия, върху каква топло- и шумоизолация и колко трябва да е висока подовата замазка, за да не се рони или напуква. Или пък чрез кои стандартни решения покривът няма да протече. Това, разбира се, дава много по-малка гъвкавост в архитектурните решения, но в известна степен цената на стандартите са стандартните решения. Благодарение на тях е по-лесно и да се търси отговорност.

Така стигаме и до основата на съвременното германско общество - носенето на материална отговорност за практически всички аспекти от строителството (а и живота по принцип) и постоянният контрол, свързан с нея. Всъщност това се оказва и един от основните механизми, чрез който обитателите на сградите могат да защитят своя интерес като крайни потребители по веригата. Всички тези принципи виреят в условията на работещо правосъдие, но и при постоянен страх, че във всеки момент може да ти бъде потърсена отговорност като участник в процеса на строителството.

Има ли и друг начин

В съвременната българска реалност е трудно да си представим, че строителният бранш и потребителите му искат да живеят в система на постоянна опасност от искови молби, споразумения, обезщетения и неразрешени с години съдебни дела. Но със сигурност можем да кажем, че в съвременния динамичен жилищен пазар, особено на фона на останалите европейски държави, българските потребители заслужават повече за цената, която плащат.

При липсата на адекватни жилища по стандарт обаче те нямат база за сравнение. Защото документално стандарти има, но все още липсва инициатива те да бъдат прилагани. Именно тук сякаш не достига силна воля от страна на институции и организации като Комисията за защита на потребителите, Камарата на архитектите в България и Българския институт за стандартизация. Възможна посока е самите потребители да бъдат по-инициативни, информирани и изискващи, а може би дори да създадат граждански асоциации. Така, макар и закъснели, ще имаме възможност да съберем всички участници в процеса и да започнем да решаваме въпросите за качеството. Може би съвсем скоро клиентите ще осъзнаят, че вече десетки години им се предлага едно и също, облечено в различна "премиум" опаковка.