"Артекс изгрев" купи част от терена на Grand Kanyon и се кани да строи

"Гранд каньон" - засега парк и изкоп

Проектът Grand Kanyon на Garanti Koza в "Младост" 3 датира отпреди 12 години. Тогава идеята беше за мултифункционален комплекс с разгъната застроена площ 245 хил. кв.м върху терен 43 декара.

В момента е завършена първата фаза - изграден е парк, отворен за гражданите, върху 11 дка от земята. "Каньон парк" беше открит през 2023 г. с коледен базар, а наскоро имаше и великденски. По думите на инвеститора "ГК България" това е един от най-големите зелени паркове в София, реализиран от частен инвеститор и ще остане парк за жителите на жк "Младост" и гостите на комплекса. През тази година компанията ще работи за обживяването му чрез различни събития, организирани със съдействието на общината.

Втората фаза предвижда мултифункционален комплекс от жилища, хотел и търговско-развлекателен център върху 16 дка от терена. Разрешението за строежа е от февруари 2017, но по него няма особено движение. Инвеститорите обясняват, че той ще е по проект на американското архитектурно бюро Jerde. Ще включва 29-етажен хотел от веригата Swiss Hotel, с които казват, че вече имат договор. А също и две жилищни сгради - на 19 и 21 етажа. Дотук са направени изкоп и укрепване. Твърди се, че в момента се препроектира, като се преосмислят функциите в търговската част и подземните нива, планира се вместо кина да бъдат направени повече спортни съоръжения, да бъдат разширени жилищните помещения и пр. От "ГК България" уверяват, че ще подновят строителството през 2025 г., като подчертават, че всичко ще бъде в съответствие с действащия подробен устройствен план (ПУП) и виза, като ще има незначителни промени в дизайна с цел адаптиране към променящите се пазарни нужди".

Първоначално проектът за фаза две беше много по-мащабен, но преди години инвеститорът Garanti Koza започна да изпитва финансови трудности и изпадна в процедура по фалит в Турция. Планираното строителство се сви от 92 хил. кв.м на 30 хил. кв.м.

По повод обявяването на Garanti Koza във фалит в Турция от "ГК България" напомнят, че дружествата им в страната (вторият им терен на бул. "Ген.Тотлебен" e в отделно дружество "ГК" - виж карето) са собственост на структура, регистрирана в Нидерландия, която ги придоби от турското дружество през 2018 г. И двете дружества са дъщерни на холдинга GK Global BV. "Новият собственик е в отлично финансово здраве и е поел ангажимент за реализиране на проектите в България", казват от "ГК България".

Сделка за 10 дка и още 35 хил. кв.м РЗП

Новото развитие сега е, че през 2022 г. "ГК България" са отделили останалите 10 дка от земята си в дружеството "Младост ГК", и в средата на 2023 г. са го продали на "Синерга България" (за акционерите виж по-долу). При включването му в капитала на дружеството теренът е оценен от вещи лица на 22 млн. лева. Не е сигурно обаче, че това е цената по сделката, защото тя, изглежда, е с различни компоненти. Така например самото прехвърляне става чрез учредяване право на строеж върху терена, което потвърждава информациите, че "ГК България" ще получи като обезщетение част от търговските площи на бъдещата сграда - някои източници предполагат, че може да са и до 30%. Освен това новият собственик, изглежда, е поел ангажиментите на досегашния инвеститор (или поне част от тях) към общината за изграждане на съпътстваща инфраструктура.

"Детайлите по сделката са търговска тайна между страните. Реализирането на проекта на новия собственик арх. Мирянов, който е един от най-добрите строителни предприемачи в града, ще бъде в синхрон с нашия проект, като ще се постигне синергия при ползването на жилищните сгради и на зоните с обществени функции (търговската част и парка)", написаха от "ГК България" в отговор на въпрос на "Капитал".

"Синерга България" все още няма разрешително за строеж, и акционерите в дружеството не отговориха на въпросите на "Капитал" за бъдещите им планове. Съдейки по визата за проектиране от август 2023 г. обаче, на терена се допуска високо застрояване с преход в етажността и максимална височина 65 м за жилища, магазини, офиси и подземни гаражи. Плътността на застрояване на терена е 60% при кинт 3.5, озеленяване 40%, от които минимум 25% трябва да е висока дървесна растителност. Тези параметри позволяват да се застроят до 35 хил. кв.м РЗП, сграда с до 21 етажа, върху 6 дка. Във визата изрично е уточнено, че не се допускат намалени разстояния от съседни имоти или сгради, включително и през улицата. Освен това е записано, че тя влиза в сила веднага, т.е. не подлежи на съобщаване, тъй като заинтересовани лица са само лицата, по чиято инициатива се издава тя. Фактически е валидна от октомври 2023 г..

Така по протежението на основния булевард на "Младост" - "Александър Малинов" освен трите кули на "ГК България", отдалечени от булеварда от парка, ще се издигне поне една на "Синерга България" с лице към "Ал. Ляпчев". Отделно южно през през ул. "Филип Аврамов" и непосредствено до "Ал. Малинов" вече се строи и 22-етажната жилищно-офисна кула М Tower на фамилията Маджид, която ще е с топла връзка с метростанцията.

И обещаните улици

На десетте декара, които сега са продадени, трябваше да се развие третата част от първоначалния проект на Garanti Koza. Предвиждаше се там да има жилищна сграда и хотел с надземна РЗП 33.5 хил. кв.м, като хотелът щеше да е и най-високата сграда в целия Grand Kanyon. Фаза три обаче така и не получи строително разрешение. През юли 2019 г. Столичният общински съвет одобри подробен устройствен план за земята, но под условие - че разрешение за строеж ще бъде издадено едва, след като "ГК България" изпълни прилежащите улици и инфраструктура около комплекса.

Три години по-късно, когато вече бяха известни и финансовите трудности на Garanti Koza в Турция, от "ГК България" - вече собственик на нидерландското дружество, поискаха от ресорната комисия в общинския съвет да изпълняват ангажиментите си поетапно. Тоест, за да получат разрешение за строеж, да е достатъчно да изградят само продължението на бул. "А. Ляпчев", частично ул. "Бъднина" (улицата покрай "Кауфланд") и съответната ВиК. А другите прилежащи улици да са готови на по-късен етап - когато комплексът бъде въведен в експлоатация.

Изглежда, с продажбата на терена и този ангажимент е прехвърлен върху новите собственици. Според регистъра на НАГ от 18 април "Младост ГК" има влязло в сила строително разрешение да изгради връзката между бул. "Андрей Ляпчев" и ул. "Бъднина", включително и прилежащата инфраструктура. На това кръстовище с продълженията на булевардите "Андрей Сахаров" и "Андрей Ляпчев" се гледа като на предпоставка да се отпуши движението по "Ал. Малинов" и част от трафика да прелее към бул. "Копенхаген", след като бъде изграден. Той е продължение на бул "А. Ляпчев" след метростанцията в "Младост 3" в посока бул. "Цариградско шосе".

От "ГК България" коментираха, че плановете им предвиждат да реализират нужната инфраструктура, която включва и улици. Близки до инвеститора твърдят, че вече са изкупили и дарили на общината около 4 дка земя за улици.

Кой кой е в "Синерга България"

Документите в Търговския регистър показват, че движещата сила на купувачите е "Артекс Изгрев". Дружеството е еднолична собственост на Пламен Мирянов, от август 2018 г., когато Весела Мирянова му прехвърля дяловете си. Вероятно става дума за разделяне на бизнеса, тъй като по-късно тя става едноличен собственик на "Артекс инженеринг".

"Артекс Изгрев" подписва предварителен договор за терена в "Младост" още от ноември 2022 г. После това дружество е заместено от регистрираното през януари "Синерга България". В компанията купувач равни дялове имат три юридически лица, всяко със свой управител в борда. Освен "Артекс Изгрев" и Мирянов, това са "Сердика норд", представлявано от Радка Галчева - Витанова, която е съуправител на "Галчев инженеринг", и "Емералд ню уей" представлявано от Галина Крумова Петрова. Зад двете последни дружества стоят върволица от свързани фирми, които косвено водят към "Енерджи маркет" - търговец на ток, който е свързан с бизнесмена от Белене Борислав Лоринков.

Активът на "Сердика норд" е административна сграда на бул. "Илиянци" 48 в София, в района на "Военна рамка". В нея се намира централата на холдинга "Галчев" по силата на седемгодишен наемен договор на "Галчев инженеринг", подписан през 2022 г. От регистрите се вижда и по-стара имотна връзка между "Галчев инженеринг" и компаниите около "Енерджи маркет". "Сердика норд" е било в портфолиото на "Пиреос недвижими имоти", което през октомври 2021 г. го прехвърля на "Емералд Хоспиталити".

"Емералд хоспиталити" е туристическо дружество, в което съдружници са "Енерджи маркет Финанс" и компанията "Еврозони 4" с управител Ася Руменова Везирова. Същата дама е управител и на "Емералд ню Уей" - третият съдружник в "Синерга България".

Самото "Емералд ню Уей" е собственост на "Капитолия констръкшън" с управител Галина Крумова Петрова. Формален краен собственик на веригата компании е Стилиян Аков - основател и бивш съсобственик на "Амбрих" (компанията, която сега е мажоритарен собственик на "Енерджи маркет"). Съдейки по имената, той е баща на Бистра Акова, която през 2005 г. основава една от компаниите в групата - "Енерджи маркет глобал" (първоначално под името "AВВ електрифициране"), и до 2015 г. е неин едноличен собственик, както и на Илко Аков, който е бил в борда на "Енерджи маркет".

При "Сердика норд" пък нишката на собствеността върви през компанията "Фармвил", собственост на "Аруна Адвайзъри", в която равни дялове имат Васил Методиев Стефанов и Веселин Тонев Христов, адвокати от адвокатско дружество "Цветанов, Методиев и Христов".

И теренът на "Щрабаг"

Арх. Пламен Мирянов има и втора имотна сделка заедно със съдружниците си от "Емералд ню Уей" - за терен от 6 дка в близост до кръговото на 4-ти километър.

В недалечното минало парцелът с лице към малката квартална улица "Д-р Любен Русев" беше собственост на дружеството "Есте пропъртис" с крайни собственици братята Кирил и Георги Домусчиеви. Градоустройственото му развитие се движеше успоредно с това на съседния терен от 15 дка с лице към бул. "Г. М. Димитров", притежание на "Недвижими имоти София", част от групата на "Химимпорт". Собствениците съвместно бяха издвижили ПУП за района. После "Недвижими имоти София" продаде терена си за хипермаркет на "Кауфланд" и неговото строителство вече е в ход. През август 2020 г. Домусчиеви също продадоха земята си - на "Щрабаг риъл истейт".

В началото на 2021 г. новият собственик получи разрешение за строеж на офис сграда с около 21 хил. кв.м надземна РЗП. Твърдеше се, че сградата е мислена с цел отдаване под наем, като самите "Щрабаг" ще заемат не повече от два етажа в нея. Освен това се знаеше, че от компанията се колебаят дали да започват да строят, предвид конюнктурата на офисния пазар и голямото предлагане на сгради с подобно предназначение в района на 4-ти километър.

През 2020 г. сделката за земята става чрез придобиване на дружеството "Таурус ГМ". При апортирането в него теренът е оценен на 11.34 млн. лева, което после се смята за предполагаемата цена по сделката.

В началото на декември 2023 г. "Щрабаг риъл истейт" продава "Таурус ГМ" на "Артекс Изгрев" по силата на предварителен договор от юли същата година. Сделката се движи от австрийското "Щрабаг риъл естейт ГМБХ" и структурите в София не коментираха причините за нея. Няколко седмици по-късно Мирянов прехвърля половината от дяловете на "Емералд Ню Уей", с които вече са съдружници за проекта в "Младост".

В регистрите се вижда, че малко преди покупката "Артекс Изгрев" е заложено срещу едногодишен заем за 4.225 млн. евро при 5% лихва. Кредитор е дружеството "Актаел" на Нейко Василев Вълев през дружеството му "Енергоуинд". "Актаел" е лицензиран търговец на електроенергия от 2011 г., като също е от периферията на групата "Енерджи маркет". Връзките са само косвени - например през 2015 г. "Енергоуинд" купува от Бистра Акова регистрираното в Белене "Беа ресурс".

Може да се предположи, че сумата по кредита покрива половината по цената на сделката, дадена от партньора авансово, което би означавало, че теренът е купен за около 8.5 млн. евро (16.5 млн. лева). Ако предположенията са верни, това е около 46% оскъпяване за три години.

В регистъра на НАГ засега не се вижда да има смяна на предназначението на имота. Според източници от пазара новите собственици още не са решили какво да строят на тази земя.