CTP купи "Транскапитал" и вече е номер едно по логистични площи в България

"Обединени, двата центъра, предмет на сделката, включват девет склада и три офиса с обща площ над 73 хил. кв.м. Двата обекта предлагат потенциал за изграждане на допълнителни 11 хил. кв.м и имат разрешителни за строеж за 20 хил. кв.м отдаваеми площи за развитие на складове", информират от СТР.

Собственикът на "Транскапитал" Винсент Андреев не беше открит за коментар, а Даниела Бойчева - директор бизнес развитие на CTPark за България, препрати към официалната информация. "Те ни направиха предложение, на което не можеше да се устои, и ние се възползвахме. Не бих казал, че е част от exit стратегия на г-н Андреев. Той продаде активи, но остава в страната с една от най-големите дистрибуторски компании в България - "Фортуна - КОМ", казва Герасим Михайлов, доскорошен управител на "Транскапитал", сегашен собственик на марката и нов голям наемател на СТР.

Справка в регистрите показва, че сделката за "Транскапитал" е от юни 2022 г., но по информация от пазара е била подготвяна повече от година. Осъществена е чрез продажбата на две търговски дружества - "Транскапитал еърпорт" и "Транскапитал ринг роуд", и двете с краен собственик "Андреев инвестмънт груп" на Винсент Андреев. Купувач е чешката "Си Ти Пи инвест", а цената и в двата случая не е обявена.

Бизнесът на "Транскапитал"

Складовете на дружеството "Транскапитал" на бул. "Ботевградско шосе" 247 са едни от най-големите в София. Изграждани са поетапно в продължение на 20 години върху терен от 150 дка във Враждебна. Той е заключен между булевардите "Ботевградско шосе" и "Владимир Вазов".

Базата включва седем складови бази, които според доклада за дейността са с 31 хил. кв.м РЗП, но се твърди, че реално са около 50 хил. кв.м. Първата е строена през 2001 г., а последната - през 2020 г. Освен това има четири административни сгради с площ 17 хил. кв.м (от които СТР явно признава като офисни три). Освен това на терена има потенциал за разширение с още 11 хил. кв.м, за които са проектирани три по-малки сгради - една с 5 хил. кв.м, а другите две с по 3 хил. кв.м.

Сегашните складове са високи 13 - 17 м, с хидравлични рампи и три нива на достъп - кота терен, на височина 0.6 м и 0.8 м. В базата се предлагат под наем и складове за дълбоко замразяване и охлаждане на месо, млечни продукти, шоколадови изделия и лекарства.

От доклада за дейността на "Транскапитал" за 2021 г. става ясно, че приходите на дружеството са идвали основно от отдаване под наем на недвижимо и движимо имущество. Постъпленията от тази дейност за годината са 10.5 млн. лева - с 4.5% повече спрямо 2020 г. Освен това то се занимава с транспортни услуги, продажби на стоки и гориво и има лиценз за международен автомобилен превоз на товари, но от всичко това генерира едва 100 хил. лева. Като цяло през 2021 г. дружеството свива загубата си до 167 хил. лева при 8 млн. лева предишната година.

"При продажбата на обекта средната заетост беше над 90%. Складовете бяха изцяло запълнени, а при офисите имаше малко свободни площи. Наемната цена на модерен склад беше около 5 евро на кв.м", казва Герасим Михайлов. Според източници от пазара, както обикновено при смяна на собственик, някои от досегашните наематели си тръгват, но като цяло динамиката не е голяма.

"Си Ти парк София"

Месеци преди сделката с чешката CTP Invest "Транскапитал" отделя недвижимото си имущество в дъщерното "Транскапитал еърпорт". То е оценено на 33 млн. лева, като, изглежда, капиталът е намален, защото в дружеството майка по-рано той е 40.7 млн. лева. Впоследствие "Транскапитал еърпорт" е продадено и през август е преименувано на "СТП Парк София". Според доклада в Търговския регистър плановете са след отделянето на дъщерното дружество капиталът на "Транскапитал" да бъде намален и то да бъде ликвидирано.

Сградата от 9000 кв. м, която Герасим Михайлов и екипът му са наели от СТР.

Собственик на търговската марка става Герасим Михайлов. Заедно с голяма част от стария си екип той продължава да оперира на пазара. В момента е наел склад от 9000 кв.м в "Си Ти парк София". Един от основните клиенти в него е "Фортуна-КОМ" - дистрибуторската компания, която остава най-големият бизнес на Винсент Андреев в България (виж карето). Капацитетът на склада е около 24 000 палета, като "Фортуна - Ком" държи 7000 от тях.

Плановете на Михайлов и неговия екип са да наеме и още една от бъдещите сгради от 3 хил. кв.м, която ще бъде продължение на съществуващия склад и ще разшири отдаваемия обем до 30 000 палета.

"СТП София ринг роуд"

Втората сделка на СТР е с дружеството "Транскапитал ринг роуд", регистрирано през 2018 г. От Имотния регистър става ясно, че чрез тази компания през 2019 г. Винсент Андреев купува малко над 55 дка на "Околовръстно шосе" в близост до Кривина, на които са разположени две складови сгради с около 8000 кв.м РЗП - едноетажна с 3099 кв.м и двуетажна със складове, магазини и офиси с площ 5470 кв.м. Продавач е инвестиционната компания BSR (собственост на Edmond de Rothschild Real Estate (Eastern Europe) през дружеството "Камор и техникон дивелъпмънт". Основен наемател и тогава, и сега е дистрибуторът "Амперел".

Твърди се, че Андреев купува този обект, привлечен най-вече от възможността за разширяването му с допълнителни складови площи с още 20 хил. кв.м РЗП. Те вече са проектирани и има издадени разрешителни за строеж.

За 2021 г. "Транскапитал ринг роуд" има приходи от 730 хил. лева - с 1.7% повече, отколкото предишната година. Печалбата му е 108 хил. лева. Капиталът му е 2 млн. лева, а след сделката то е преименувано на "Си Ти парк София ринг роуд".

Базата на бул. "Ботевградско шосе" от птичи поглед

Другите проекти

По-рано през годината CTP започна изграждането на два собствени логистични парка CTPark Sofia West и CTPark Sofia East, които заедно предлагат общ потенциал за развитие на над 225 хил. кв.м ново логистично пространство. В същото време групата завършва изграждането на съоръжение от 15 хил. кв.м за датската компания DSV на летище София, а и стана собственик на склад от 31.2 хил. кв.м с офис 4 хил. кв.м от Cordeel Bulgaria, отдаден под дългосрочен наем на дистрибутора Orbico.

Източници от пазара коментират, че след като СTP придоби и "Транскапитал", тя остава единствената алтернатива за бизнеси, които искат да наемат голям склад в София в рамките на "Околовръстното". Притесненията им са, че в дългосрочен план това дава възможност за влияние на пазара и на наемните цени.

Помолен да коментира, Николай Георгиев, мениджър "Оценяване и консултантски услуги" в Colliers, отбелязва, че все пак има значително предлагане на логистични площи в сателитните селища извън "Околовръстен път" - на изток в Нови хан, Равно поле, Казичене, Кривина, а и на запад - в посока Костинброд, които обслужват в София. В източната част се намират и обектите на втория и третия най-големи собственици на индустриални площи в София и България.

Извън София, CTP продължава да разширява присъствието си в Пловдив. Там тя в момента управлява производствена база от 11.5 хил. кв.м, отдадена под наем на германския доставчик на части за автомобили Willie Elbe. "Скорошните придобивания в Пловдив включват обект, който може да побере 60 хил. кв.м производствено и логистично пространство и продажба и обратен лизинг на 10 000 кв.м съоръжение, отдадено под наем на авиационен бизнес", се казва в прессъобщението.