Наем или ипотека

Преди всичко съществува и един основен въпрос - има ли потенциалният купувач средства за първоначална вноска за апартамента, или за т.нар. самоучастие. Повечето банки позволяват кредитът да покрива 75 - 85% от стойността на имота. Именно това условие отказва много хора от ипотеките. Обратно - ако пък собственикът има повече пари за самоучастие, това би намалило вноските му по кредита.

Ако нямаме спестени

Ако бъдещият собственик не разполага поне с тези 15 - 25%, той може да изтегли потребителски заем, за да осигури сумата, което обаче натоварва с допълнителни разходи и изисквания. Лихвите по потребителските заеми са чувствително по-високи, отколкото по ипотеките, а и освен това максималният срок за погасяване при тях е не повече от 10 години. Това прави месечната погасителна вноска по тях значителна и може да наклони везните към наем на жилището. "За да се вземе решение за купуване на имот, човек трябва да е сигурен в постоянството на месечните си доходи", припомня Петър Илиев от "Кредитленд".

Банките искат месечната погасителна вноска по кредита да е не повече от 60% от месечния доказуем доход на клиента, което също може да е ограничение за купувачите. Тоест при 1000 лв. нетен доход максималната вноска трябва да е 600 лв. От дохода обаче се вадят и други задължения и разходи. Нещо, което не се изисква от хазаина.

Не бива да се пренебрегва възможността пазарните условия да се променят, което да доведе до повишаване на плаващите лихви и съответно на месечната погасителна вноска. Според банкери обаче това не може да се очаква да се случи в следващите 2-3 години. Но тъй като в момента сме на рекордно най-ниските лихвени нива, когато това се случи, разходите за обслужване на кредита ще тръгнат нагоре. С колко и кога точно, е нещо, което никой не може да каже и това е най-голямото неизвестно.

Още разходи за собствения имот

При положение че ипотечния заем е отпуснат и жилището е купено, към това се добавят и други разходи. На първо място, са брокерските услуги, които са между 1.5% и 3% от стойността на имота. Трябва да се имат предвид и разходите по приключване на сделката – учредяване на ипотека, нотариални такси. Всяка година собственикът ще дължи данък имот и такса смет, както и задължителна застраховка на имота, докато не изплати кредита. Някои банки изискват да се направи и застраховка живот на името на титуляра на заема. За жилищата, които са под 5 години, се дължи и ДДС.

След това трябва да имаме предвид и разходите за ремонт на жилището. Те са най-големи, когато то е ново и се продава на шпакловка, но дори и да е било обитавано преди покупката, освежаването и обзавеждането ще коства няколко хиляди лева на собствениците. Освен това обикновено се препоръчва предварително да се планират ежегодни разходи за ремонт между 1% и 5% от стойността му, което също изкривява първоначалната сметка. По закона за етажната собственост например се събират минимум 1% от минималната работна заплата на месец, или 4.6 лв.

Автор : Капитал Преглед на оригинала

И наемите имат разход

За сравнение, при наема единствените първоначални разходи са между половин и един наем комисиона за брокера и депозит за хазаина, който традиционно беше в размер на наема за 1 месец. Все по-често се случва обаче собствениците на по-добри имоти да изискват 2 или дори 3 наема предварително като депозит от наемателите. Наемателите обаче си плащат обикновено таксата за входа, а често и за някои дребни ремонти по апартамента.

В крайна сметка в уравнението "наем срещу ипотека" има и редица нефинансови фактори, които също могат да влияят на решението. Предимството на покупката е, че никой не може да ни изгони от собственото ни жилище, което е особено важно за младите семейства с деца например. Освен ако по финансови причини не се стигне до принудителна продажба на имота, а оттам и до напускането му.

Практиката показва, че в повечето случаи хората прибягват до ипотеки, когато има икономически растеж и те са сигурни за доходите си. Такава беше ситуацията в годините преди кризата от 2008 г., която обаче след това принуди много собственици да се разделят с апартаментите си заради свитите доходи. А 20 години е период труден за прогнозиране.