Включване на земеделска земя в строителните граници на населените места

а. Внасяне на заявление до кмета на общината за включване в строителните граници на населеното място на земеделски поземлен имот (чл. 20а от ЗОЗЗ и съответно чл. 30, ал. 8 от ППЗОЗЗ); или

б. Внасяне на заявление и преписка до областната комисия "Земеделие" с искане за утвърждаване на площадка (чл. 18 от ЗОЗЗ и съответно чл. 30, ал. 1 от ППЗОЗЗ).

Изборът на вариант за начало на процедурата определя необходимите документи, а би могло и компетентният орган по промяна предназначението на земята (в хипотезата а. това винаги ще е Комисията за земеделските земи към Министерството на земеделието, храните и горите (КЗЗ), а не комисия към областните дирекции "Земеделие" – независимо от площта, категорията или поливността на земята). Променят се и начините на уведомяване, което пък влияе върху продължителността на процедурата. Предвид ограничения обем на тази статия по-долу се разглежда конкретно вариант а. (макар и съдържателно идентични, стъпките и предпоставките при вариант б. търпят определени разлики), където се открояват следните етапи:

Искане пред кмета на общината и положителното решение по чл. 20а от ЗОЗЗ на КЗЗ

Собственикът на земята/носителят на ограничено вещно право внася заявление по чл. 20а от ЗОЗЗ до кмета на общината. Съгласно чл. 30, ал. 8 от ППЗОЗЗ се комплектува преписка, съдържаща следните документи:

- искане от кмета на общината, изготвено въз основа искането от собственика/ носителя на ограничено вещно право върху имота; - документ за собственост/учредено вещно право върху имота и актуална скица; - извадка-копие от одобрен регулационен план и акта за одобряването му с нанесено предложение за изменение на регулационната граница (отразяване на заданието по смисъла на чл. 125 от ЗУТ) - съгласувателно становище от Националния институт за недвижимо културно наследство за територии, защитени по Закона за културното наследство (включително такова, отразяващо отрицателния факт, че върху имота няма недвижими културни ценности);

- удостоверение за категорията на земеделската земя, издадено от общинската служба по земеделие;

- становища или влезли в сила решения, издадени по реда на Глава 6 от Закона за опазване на околната среда и по чл. 31 от Закона за биологичното разнообразие.

ЗОЗЗ предвижда, че в 30-дневен срок от постъпване на заявлението кметът трябва да го изпрати за одобрение от КЗЗ. Последната пък следва да се произнесе с решение в 30-дневен срок от постъпване на направеното от кмета предложение.

Като всеки административен орган кметът и КЗЗ имат право да изискат допълнителни доказателства, което води до забавяне. Друга особеност (която няма нормативно основание) е изискването на КЗЗ всички приложени към заявлението документи (без акта за собственост/ вещни права) да бъдат представени в оригинал. Непроизнасянето в срок представлява мълчалив отказ и подлежи на обжалване по реда на Административно процесуалния кодекс (АПК).

Издаване на разрешение за изработване на подробен устройствен план

Положителното решение на КЗЗ по чл. 20а от ЗОЗЗ е основание за издаване на разрешение за изработване на подробен устройствен план (ПУП) при условията и по реда на чл. 124 и следващите от ЗУТ. Разрешение за изработване на проект за ПУП на част от урбанизирана територия (с изключение на селищните образувания с национално значение) в обхват до един квартал се дава със заповед на кмета на общината по предложение на главния архитект в 14-дневен срок от постъпване на искането за разрешение.

Актът за разрешаване изработването на ПУП се разгласява с обявление, което се поставя на определените за това места в сградата на общината и се публикуват на интернет страницата на общината и в един местен вестник. На обжалване по реда на АПК подлежат само актовете, с които се отказва изработването на ПУП.

Определяне на площадка с проект за ПУП и одобряването й от КЗЗ (чл. 21, 22 ЗОЗЗ)

С проекта за ПУП следва да се определи площадка (трасе за линейните обекти). За целта са необходими влезли в сила решения/становища, издадени по реда на Глава 6 от Закона за опазване на околната среда и по чл. 31 от Закона за биологичното разнообразие (когато са приложими – чл. 125, ал. 8 от ЗУТ), както и съгласуване със специализираните контролни органи и експлоатационни дружества (чл. 127, ал. 2 от ЗУТ). Изработеният проект за ПУП се съобщава на заинтересованите лица в срок от 1 месец от постъпването на проекта в общинската администрация (чл. 128, ал. 3 от ЗУТ). В 14-дневен срок от съобщението заинтересуваните лица могат да направят писмени възражения, предложения и искания по проекта до общинската администрация.

Общинският експертен съвет разглежда проекта за ПУП в срок до 1 месец от постъпването му в общинската администрация. След привеждането му в съответствие с решението на общинския експертен съвет проектът се обявява още веднъж на заинтересованите лица.

Предложената с проекта на ПУП площадка/трасе подлежи на одобрение с отделно решение на КЗЗ, което съгласно чл. 22 от ЗОЗЗ се издава в едномесечен срок от подаването на искането от кмета (чл. 31, ал.1, т. 2 от ППЗОЗЗ). Чл. 32, ал. 3 от ППЗОЗЗ предвижда списък от хипотези кога КЗЗ не утвърждава площадка/трасе за проектиране на обекта, с който списък всеки инвеститор е добре да се запознае предварително.

Одобряване на ПУП по ЗУТ

След съобщаването на решението на КЗЗ за утвърждаване на окончателна площадка/трасе инвеститорът внася проекта на ПУП за одобряване при условията и по реда на ЗУТ (чл. 24, ал. 1 от ЗОЗЗ). Чл. 129, ал. 2 от ЗУТ предвижда, че ПУП за поземлени имоти извън границите на населени места се одобрява със заповед на кмета на общината в 14-дневен срок след приемането на проекта от общинския експертен съвет. Заповедта се съобщава на заинтересуваните лица и подлежи на обжалване при условията и по реда на АПК.

Решение за промяна на предназначението от КЗЗ (чл. 24, ал. 2 от ЗОЗЗ)

Влезлият в сила ПУП е предпоставка да се поиска промяна на предназначението на земеделската земя (последният етап от включването на земеделската земя в строителните граници). КЗЗ в 30-дневен срок от заявлението за промяна следва да постанови решение, чието влизане в сила е под условие че бъде заплатена съответната такса. Важно е да се отбележи, че за земи, изключени от строителните граници на населените места, определени със застроителен и регулационен план/околовръстен полигон, за които отново се иска включването им в същите граници, не се дължи такса (както и за още няколко изрично изброени в чл. 30, ал. 3 от ЗОЗЗ хипотези).

Важни са и сроковете, след чиито изтичане решението за промяна на предназначението на земеделската земя губи правно действие:

- ако в 3-месечен срок от съобщаването му не е заплатена дължимата такса; или - ако в 3-годишен срок от влизането му в сила не е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта; или

- ако в 6-годишен срок от влизането му в сила не е започнало изграждането на обекта.Тези срокове не важат, когато при изграждане на обекти за държавни и общински нужди се провеждат отчуждителни процедури.

С решението за промяна на предназначението по чл. 24 от ЗОЗЗ приключва процедурата по включване на земеделска земя в строителните граници и следват стъпките, явяващи се предпоставка за издаване на разрешение за строеж - отразяване на решението в кадастралната карта/картата на възстановената собственост, трасиране на границите на имота, съхраняване/оползотворяване на хумусния пласт, изработване и одобряване на инвестиционни проекти за целите на издаване разрешение за строеж.

Следва да се има предвид, че статията не изчерпва всички хипотези на описаната процедура, а посочените срокове следва да бъдат анализирани в конкретен контекст. Също така всяко непроизнасяне в срок от административен орган представлява мълчалив отказ (доколкото няма уредено мълчаливо съгласие в специален закон), чиито последици са предмет на отделен анализ.