Park Lane започва нова офис сграда, продадена още като проект

Случват се на все още стагнирал пазар, в който офис пространствата в строеж в София са едва 200 000 кв.м през третото тримесечие, а делът на свободните площи е около 16%. Новото офисно строителство е съсредоточено в два основни бизнес района - "Хладилника", където е и бъдещата ABC, и "Цариградско шосе", по информация на Бошова. "За възстановяване на пазара все още е рано да се говори. Такова ще има, когато предприемачите наберат смелост да строят големи спекулативни площи", казва тя.

По-големите инвестиционни сделки с офис сгради за годината дотук са две: Sofia Office Center беше купена от кипърския инвестиционен фонд Еverty за 29.5 млн. евро. А бившата сграда на "Пиреос" стана собственост на Даниел Лечев за близо 12 млн. евро и ще бъде централа на холдинга Ем Ви Еф.

Таня Косева-Бошова, Станимир Василев, арх. Илиян Илиев, Неделчо Спасов дават старт на проекта. Източник: Interimage

Корпоративен офис вместо спекулативен проект

"Започнахме да проектираме сградата през 2022 г. като спекулативна инвестиция - с идеята да я отдаваме под наем и след това да продадем", обяснява Таня Косева-Бошова. Още на етапа на планирането обаче сключват сделка за продажба с MFG и сега ще я изграждат по модела built-to-suit. Тъй като сградата не е голяма, инвеститорите преценили, че е вероятно някоя бързо растяща компания да иска да я купи за собствени нужди. Започнали разговори с български компании. Някои от тях решили, че ще им е по-евтино сами да си построят офиса, при все времето и усилията, които изисква това. От MFG обаче предпочели да заложат на професионални дивелопъри. Наличието на купувач е променило първоначалния проект само по отношение на функциите, който сега отразяват точно това, което планират да правят бъдещите обитатели.

"Основно го правим за нашите колеги", казва Станимир Василев, единият от собствениците на "Мениджмънт файненшъл груп". Неговият съдружник Неделчо Спасов обяснява, че още преди пандемията търсели офис около 10 хил. кв.м, който да събере екипите им в София. Групата, която предлага финтех и застрахователни продукти за физически лица и малък и среден бизнес, има широко портфолио от компании и брандове. Нейни са Easy Credit, "Бяла карта", Viva Credit, Fintrade, АКПЗ, iuvo, NewPay, MFG Invest, застрахователното дружество "Инстинкт" и др. Присъства в седем държави, като за нея работят над 8300 души в 450 офиса. В София служителите й са над 800 и са пръснати на шест различни локации.

Целта им е да ги съберат в новата сграда и да създадат среда, която да помага за по-лесно приобщаване и за бърза и успешна социализация. Предвижда се в сградата да работят 550 души - по-малко, отколкото позволява пространството. Бъдещите собственици казаха, че са искали да е комфортно за хората. Освен това голяма част от екипите им работят хибридно. Затова и вероятно освен постоянни работни места в сградата ще има и т.нар. hot desks, които ще могат да се ползват ротационно от хора, които не са постоянно в офиса.

Първоначално от MFG не изключвали и варианта сами да строят. В момента обаче са лично ангажирани с изграждането на винарна (Aya Estate Vineyards) в района на Хърсово, до Мелник. Там строят цялостен комплекс, за който твърдят, че е без аналог в Източна Европа. Опитът им с това строителство ги накарал да предпочетат да възложат офиса сградата на специалисти. Групата има и бизнес линия, свързана с винопроизводство. Произвеждат вино и ракия от собствени лозя. Развиват винарска локация в Тоскана (Colline Albelle и Villa Albella). Освен това имат и компания за внос на вина - Seewines. Тя вече има два физически магазина в София - на бул. "България" и в "Младост 4", като предвижда да отвори такъв и в бъдещата сграда.

Бъдещата АВС

AYA Business Center (ABC) ще бъде осеметажна сграда с две подземни нива и с обща площ 13.4 хил. кв.м. Седем от етажите ще са офисни с плочи между 1060 и 1200 кв.м и височина на помещенията 3 м, обясни арх. Илиян Илиев от Planning. Проектирани са гъвкаво, така че в бъдеще да могат да се правят различни конфигурации. На покрива ще има кантина, в която ще се предлагат и плодове и зеленчуци от стопанството на групата. Там е предвидена и тераса с гледка към Витоша. Съществената част от проекта е партерът. Ще включва конферентен център, магазин и дегустационна за вина и спиртни напитки на Seewines, фитнес с йога студио и рецепция с двуетажно фоайе. За двете подземни нива са предвидени 117 паркоместа, 16 от които за електромобили, и 80 - 90 места за велосипеди.

Фасадата на сградата е наклонена и подчертана с шест декоративни плътни елемента в бронзов цвят. "Изглежда като готова да се килне към улицата, но всъщност стои стабилно", казва арх. Илиев. Елементите са избрани така, че да кореспондират визуално с екстериора на предишната сграда на Park Lane Developments - SAP Center Sofia, която също е по проект на арх. Илиев и Planning.

Сградата е с лице към ул. "Сребърна", а вдясно от нея Park Lane съвместно с други инвеститори в "Хладилника" ще изградят улица. Районът се смята за едно от големите предимства на проекта. В него има офиси, жилищни проекти, обществени сгради, паркове. Наблизо са метростанция "Витоша" и молът Paradise. Бъдещата сграда ще граничи с голям жилищен проект на BLD на територията на бившия завод "Симид". Там ще бъдат построени три 75-метрови кули с общодостъпен парк.

Сграда, сравнима с тази на SAP

"Изграждаме сграда, в която по качество и ниво на довършителните работи всичко е сравнимо с тази, която продадохме на SAP", коментира Таня Косева-Бошова. Известно е, че една от причините SAP да я купят беше, че е строена с грижа и отговорност към околната среда и здравето на хората. "Айя бизнес център" също ще бъде с висок клас енергийна ефективност, звукоизолация и соларни фактори. Ще има зарядни станции за електрически автомобили и интелигентни датчици, които оптимизират използването на енергията. Въздухът ще бъде филтриран с ултравиолетови лампи (UV).

"Отделно са инвестициите в интериора и довършителните работи, които често са още по 500 - 600 евро, а в някои случаи и 1000 евро на кв.м", каза Таня Косева-Бошова. Интериорният дизайн е дело на Сachè Atelier. В проекта са използвани дървесни елементи и озеленяването е акцент. "Това е от малкото случаи, в които сграда започва да се строи с готов интериорен проект", коментира арх. Илиев. Предпоставка е обитателите й да могат да се преместят в нея по-рано от шест месеца след като бъде построена.

Банкови кредити и две години за строителството

Очаква се "Айя бизнес център" да бъде завършена за две години. В момента тече търг за главен изпълнител, като изборът е на финала между две фирми. Укрепването и изкопът на строежа ще бъдат направени от "Хидроинжект" и "Венков инженеринг".

От "Парк лейн дивелъпмънтс" коментираха, че ще използват финансиране от ОББ. Детайли по него не са известни, заемът не е вписан в регистъра и земята все още не е ипотекирана.

Самият терен е 2.5 дка и върху него имаше стара административна сграда с ключов наемател "Радио Витоша". Дружеството "БЛД Софи", част от групата AG Capital, го купува през 2019 г. за 5.75 млн. лева. Продавач е "И Ар Би лизинг", компания от групата на Пощенска банка, през което често минават преоформени проблемни кредити. Сегашните инвеститори казват, че са изчакали да изтекат наемните договори. В началото на март тази година "БЛД Софи" апортира земята на ул. "Съборна" 21 в капитала на току-що учреденото "Айя бизнес център". После сградата е съборена, теренът - разчистен.

"При спекулативното строителство никога не можеш да погасиш кредит само от наеми. Причината е, че банките в България дават кредити за пет - седем, максимум 10 години, за разлика от тези в Западна Европа, които кредитират и за 15 - 20 години. При краткия срок винаги остава да се изплати голяма сума накуп. Нормалната практика е това да стане или с продажба на сградата, или чрез нов заем. При наличието на клиент купувач всичко е по-лесно. Като банката, разбира се, оценява и кой е купувачът", казва Таня Косева-Бошова.

Купувачът прави и авансови плащания по план за плащане, свързан с етапите на строителството, като вече е направил едно. Когато сградата е на етап акт 16, собствеността му се прехвърля съгласно предварителния договор. От MFG обясняват, че те също ще прибегнат до банков кредит за покупката. "Парите все пак са стоката, с която работим", казва Неделчо Спасов. Компанията, която сега присъства в България, Румъния, Украйна, Полша, Северна Македония, Испания и Хърватия, планира експанзия в Мексико, САЩ и Индия.

Според доклада за дейността през финансовата 2022 г. "Мениджмънт файненшъл груп" има 39.16 млн. лева консолидирана печалба след данъчно облагане при 46.13 млн. лева предишната година. Приходите й от лихви по предоставени кредити, такси и неустойки растат с 13% до 331.5 млн. лв., а спадът на рентабилността идва основно от повечето административни разходи и най-вече разходите за персонала.