Офис пазар 2018: Наситено с проекти, но и с наематели

Над половината наемни сделки от първото тримесечие са за сгради в строеж, които ще са готови до края на тази година

Grafix Business Center е една от сградите, които ще бъдат завършени до средата на 2018г. Намира се на бул. "Цариградско шосе" срещу The Mall. Близо 11 хил. кв. м в нея са наети от българското дружество на американската Progress - "Телерик"

Елиана Михайлова

Grafix Business Center е една от сградите, които ще бъдат завършени до средата на 2018г. Намира се на бул. "Цариградско шосе" срещу The Mall. Близо 11 хил. кв. м в нея са наети от българското дружество на американската Progress - "Телерик" © Надежда Чипева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Има едно място, където всички прекарват повече време, отколкото у дома, и това е на работа. Във века на технологиите все по-важно е офисите да са модерни, функционални и да има удобен достъп до тях и това кара много от компаниите в София да се преместват в по-нови сгради, като естествено важна е и цената. През първите три месеца на 2018 г. наематели на нови офиси са основно компании, които се разрастват или търсят по-добро място за бизнеса и служителите си.

Годината започва позитивно според консултантите в сектора на бизнес имотите. След рекорден обем от наемни сделки през 2017 г., достигнал близо 200 хил. кв.м, данните показват, че за първото тримесечие са сключени сделки за наем за около 33 хил. кв.м. "Обикновено след пик очакванията са за спадове, но първото тримесечие не показва такъв спад и се надяваме тази тенденция да се задържи през цялата година", коментира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във Forton, партньор на Cushman&Wakefield за България и Македония.

Въпреки силната откъм сделки 2017 г. от сектора отбелязват, че в София липсват висококачествени офиси с голяма площ, които да отговарят на изискванията на потенциалните наематели. Икономическото оживление донесе бавен ръст на наемите през последните години, но към началото на 2018 г. те се запазват стабилни в диапазона 12-14 евро/кв.м за клас А и 7-10 евро/кв.м за клас Б офиси. Добрият пазар доведе и до бурно строителство - над 350 хил. кв.м нови офиси се изграждат в момента в столицата, като близо половината от тях ще бъдат пуснати в експлоатация до края на тази година, показват данните на консултантските компании в сектора.

С мащаб на зелено

Ограниченото предлагане през миналата година създаде предпоставки за повече сделки за сгради в процес на строителство. От консултантската компания Colliers отчитат, че 62% от наемните сделки, сключени през първото тримесечие, са за сгради в строеж, планирани за тази година. Според Николай Неов, директор "Офис площи" в MBL CBRE, повечето са големи сделки за клас А площи над 1500 - 2000 кв.м, тъй като съществуващите сгради рядко могат да отговорят на подобно търсене. Запитвания има дори и за по-мащабни офиси от порядъка на 10 хил. кв.м, коментира Станимира Пашова от Forton.

Зоните за офиси вече са очертани и често са свързани с развитието на метрото: около бул. "Цариградско шосе", в района на Paradise Center, както и разширяващата се зона около "Бизнес парк София" в района на "Младост" и околовръстния път. От MBL отчитат, че 72% от общия обем на сделките през първото тримесечие на годината са сключени за офиси именно в тези райони. До средата на тази година по план трябва да бъдат завършени офис сградите Grafix и Goldline, които се намират срещу The Mall на бул. "Цариградско шосе", както и FPI Business Hub и Borisova gradina в "Хладилника".

Движещите сили

Профилът на клиентите не мърда от години. Най-активни както в запитванията, така и в сключените сделки продължават да са наематели от секторите IT, BPO и центровете за споделени услуги. От Colliers отчитат и интерес към висок клас офиси от страна на fintech компании, както и такива за изнасяне на вътрешни процеси, свързани със счетоводство и човешки ресурси. "Повечето планират старт с 200 – 300 служители за първите 12 месеца", коментират още от консултантската компания.

Основна роля в изграждането на нови офис сгради продължават да имат вече познати на българския пазар компании, предимно местни. "Това показва една зрялост – това са инвеститори с богат опит, които са минали през различни етапи и цикли на развитието на офис пазара, преживели са кризата и са устойчиви на движенията на пазара", коментира Станимира Пашова. "Виждаме и нови инвеститори, които ще завършат своите проекти тази година. Те предложиха добър продукт на пазара, съобразиха се с изискванията на наемателите и по нищо не отстъпват на утвърдените участници на пазара", казва още тя.

Като продължение на тенденцията от предходни години от Colliers очакват инвеститори в офисни сгради да бъдат фондове от ЮАР, САЩ, Гърция, Израел, както и местни компании. "Може би единствената новина биха били инвеститори от САЩ, които са подтикнати от прекалено конкурентна среда в сърцето на Централна и Източна Европа (Чехия, Полша и Унгария) и от прекалено високите цени там да навлязат отново в пазар като България, който познават от предишния пазарен цикъл до 2008", според наблюденията на консултантската компания.

Конкуренцията на София

Големите сделки за търговски центрове от миналата година спомогнаха значително София и България да заемат ключово място сред перспективните локации в региона за инвестиции в бизнес имоти. Според консултантите достъпът до качествена работна ръка, макроикономически и политически фактори имат по-голяма тежест в избора на компаниите, отколкото цените и качеството на сградите.

"В момента пазарът на офис площите в София е наистина доста атрактивен в сравнение с предлагането в Букурещ и в Белград. Наемите и в двата града са по-високи в сравнение със София", коментира Станимира Пашова от Forton. Наличният обем офис площи заедно с предстоящите завършвания са абсолютно релевантни за населението и работната ръка и София е в добра конкурентна позиция, смята тя.

Оптимизъм за годината

Извън странични фактори като възможни политически и икономически сътресения пазарът на недвижими имоти не дава индикации за значителна промяна в търсенето и в цените на бизнес имотите. До края на тази година прогнозите са за стабилно задържане около 13.5 евро/кв.м за първокласни офиси. "Цените очевидно са достатъчно атрактивни, за да могат инвеститорите да прогнозират и да осъществяват своите инвестиционни намерения. От друга страна, тези наемни нива все още са достатъчно добри за офис наемателите, за да разглеждат опции за преместването на офис, за избор на по-добра среда и локация", коментира Станимира Пашова.

Въпреки масираното строителство, което ще завърши през следващите две години, свръхпредлагане не се очаква според експертите от сектора. Незаетите офис площи в столицата към момента са малко над 10% от общия инвентар клас А и Б според изчисленията на MBL. Но трудните моменти все някога ще се появят отново - дали заради икономически цикъл, свръхстроителство или пък заради изнасяне на инвеститори от страната.