Христо Илиев: Инвестираме в пет жилищни проекта и в един офисен

Разговаряме с Христо Илиев, основател и председател на съвета на директорите на AG Capital, за това как се развиват различните сегменти в сектора на недвижимите имоти в страната и какви са инвестиционните планове на компанията. Групата AG Capital включва 10 дружества, покриващи пълния спектър от дейности: инвестиции в жилищни и офис сгради, консултантски услуги във всички имотни ниши, оценки, кредитно консултиране, застраховки, аутсорсинг и събиране на вземания. Групата има над 1000 служители в 25 града.

AG Capital обединява десет компании в областта на недвижимите имоти и свързаните с тях бизнеси. Каква е стратегията ви за развитието на групата?

- AG Capital e група с опит повече от 20 години и изграждаме стратегията на база на постепенно и балансирано развитие. Истината е, че преминахме през кризата доста успешно. В този период създадохме компании в други сектори, а именно Facility Optimum и Frontex, като по този начин получихме диверсификация на бизнеса. И двата сектора - на фасилити мениджмънт услуги и на управление и събиране на вземания, бяха с огромен потенциал. Ние се възползвахме от тази пазарна възможност, използвайки силния екип, с който разполагаме, и добрите ни отношения с дългосрочните ни клиенти - банки, телекоми и други.

От 2014 г. започнахме отново да инвестираме основно в жилищни и офис проекти. Миналата година създадохме нова компания "Имотека", която се включи много активно на софийския пазар на имоти и по този начин в групата има четири консултантски фирми, всяка с екип от професионалисти, които работят в различни сегменти на имотния пазар. Това ни прави най-големият брокер на недвижими имоти в страната с около 800 души, които работят в консултантския бизнес. Според мен е голям успех, че за една година "Имотека" е в топ три агенциите в страната, като вече имаме близо 80 консултанти, които работят там. Агенцията получи правото екслузивно да представлява проекта "Елизиум" (бел. авт. - бившия Winslow Gardens в Манастирски ливади), където продава успешно, и за мен това показва още веднъж, че групата знае как да създава компании, които след сериозна подготовка да започнат с много бърз старт.

С инвестициите, започнати през 2014 г., посрещнахме раздвижването на пазара много подготвени. Инвестираме в информационни технологии, в нови офиси, в обучения - както на ниво консултанти, така и на нашия висш мениджмънт. Затова през миналата година създадохме AG Capital академия съвместно с Американския университет.

Как се вписва в стратегията продажбата на Facility Optimum, която обявихте наскоро?

- Продажбата на Facility Optimum е изцяло съобразена с нашата стратегия. Тази компания, която сме започнали от нулата, преди месец, когато приключихме сделката, беше най-голямата фирма за комплексни фасилити мениджмънт услуги. Щастлив съм, че наши купувачи са два утвърдени фонда. Получената ликвидност насочваме в основната си дейност, която е инвестиции в имоти.

Успяхме да излезем много успешно и от ваканционния пазар. Реализирахме всички собствени активи, както и един проблемен, който придобихме от българска банка – проект от 100 апартамента в Св. Влас.

Как бихте определили случващото се на пазара на жилищни имоти? Как виждате развитието на този сегмент в краткосрочен план?

- Ние сме повече от две десетилетия на този пазар и имаме много добре подготвена статистика какво се е случвало от самото му развитие, през бума, кризата и след това. За нас първият симптом за възстановяване на пазара е увеличението на броя на сделки и повишаването на цените, което следва този процес. Както и обратно, при спад в броя на сделките очакваме и намаление на цените. Вече за всички този процес не е изненада - цените както се увеличават, така и падат, въпросът е кога и с колко. Това, което забелязваме, е, че броят на сделките се увеличава постепенно повече от две години и от края на 2015 г. виждаме промяна и в цените. Разговаряйки с наши клиенти, забелязвам, че има такива, които още смятат този процес за неустойчив. Но тогава, когато влязат на пазара, търсейки жилище, много бързо разбират, че това са реални факти.

Основният брой сделки се случва в София, но тази активност не подминава и по-големите градове, разбира се, в по-малки мащаби. Тази тенденция не е уникална за България - това се случва в по-голямата част от Европа.

Факт е, че за периода на криза повечето ни клиенти предпочетоха да изчакат, да видят как ще се развива икономиката. Но покупката на ново жилище винаги е подтиквана от лични семейни мотиви и те са общовалидни. Така че има едно забавено търсене, което отново се проявява и е фактор на пазара през последната година.

Няма как да не коментираме и по-ниските лихви. Популярна е темата с КТБ, но за мен фалитът на банката повлия по-скоро за сваляне на лихвените нива. Защото неконкурентно високите лихви, които предлагаше КТБ, караха останалите банки да поддържат високи нивата както на депозитите, така и на кредитите. В момента България започна да се доближава до останалите европейски държави, въпреки че все още нашите лихви са по-високи на база на държавен риск. Но, така или иначе, този факт стимулира да купят жилище както хора, които са живели под наем, така и такива, които са спестили пари и виждат по-голям потенциал в имот, отколкото да ги държат тези лихви в банките.

Един много важен въпрос в сегашната ситуация е свързан с новото строителство. По наша оценка то възлиза на между 8 000 и 10 000 нови апартамента годишно при 100 хил. лв. на жилище, това е пазар за около 1 млрд. лв. Държавата обаче засега не регулира този пазар. И ако повечето от новите проекти се строят от големи, утвърдени компании със сериозни финансови възможности и с отговорност към клиентите, вече забелязваме навлизане на спекуланти, които не само не притежават земята, но дори нямат средствата за строителството. При леки промени на търсенето това ще подложи на риск не само тези проекти, които могат да фалират, но и целия сектор. Така че на пазар от 1 млрд. лв. очакваме намеса от държавата. Практика в Германия и много други европейски страни е условието парите на клиентите да се дават в депозитни сметки в банките, а не на предприемача, за да се гарантира, че парите ще бъдат вложени в сградата, която се изгражда. Ако тя не бъде построена, някой друг ще я довърши, влизайки в правата на строителя. Така че това е сериозна тема, която може да повлияе много негативно на пазара.

Разкажете ни повече за инвестиционните проекти на групата в този сегмент? Какви са плановете ви за терена на бившия производител "Дженмарк аутомейшън" в Лозенец, който купихте наскоро?

- От две години инвестираме отново, като вече имаме завършени два жилищни проекта в София - единият е "Какао" в жк "Младост". Преди две седмици открихме и "Софи", която е в непосредствена близост до Паметника Левски. И двете сгради са напълно продадени. Освен тях BLD работи по пет нови проекта, които са на различни фази и в различни зони на София. Като апартаментите, които са в строеж, са около 500. Теренът, който закупихме в "Лозенец", е част от стратегията ни да облагородяваме жилищните зони на София и да превръщаме запустели или индустриални имоти в нови, озеленени и красиви места за живеене. Такъв беше примерът и със "Софи" - бивше предприятие в сърцето на столицата, което превърнахме в съвременно място за живеене. Подобна е историята и на проекта ни "Алба" в жк "Изгрев". Истината е, че за да намерим парцел, който да е достатъчно голям, за да има освен сграда и паркова среда, бившите предприятия са единственият вариант. Защото целта ни не е да уплътняваме жилищните зони, а да използваме по различен начин вече застроени райони, които да придобият съвременен облик. Принципите, които следваме, са качествено изпълнение с възможно най-добри материали. Не считаме, че строим луксозно, а качествено, разчитайки на съвременни европейски стандарти.

Важно е, че нашите проекти са 100% финансирани. Тоест от момента, в който направим първа копка, независимо от това колко продажби ще имаме, нашите обекти са с гарантирано финансиране. Работим с утвърдени банки, които гарантират, че обектът ще бъде завършен. Обикновено това се случва няколко месеца по-рано от срока - за около 12 месеца. Нямаме проект, който да е с обезщетения, тоест държим да притежаваме земята и така да подберем микса на бъдещите обитатели на сградата. Защото за нас е важно не само проектът да е добре изпълнен, но и да бъде добре поддържан. За да се осъществи това, следва обитателите да имат подобни изисквания за среда на живот и да са готови да инвестират не само за покупката, но и за поддръжката на жилището и общите части.

А какви са тенденциите при офис имотите? По информация от пазара се очаква инвестиция на групата в бизнес сграда...

- Офисите, както и жилищата, са в сериозен възход. Но факторите са различни. Една от причините за развитието на жилищния пазар е и офисният, тъй като офисният зависи до голяма степен от т.нар. IT и BPO индустрия, която дава възможност на млади, активни хора да получат добри доходи в стабилни глобални компании, което пък им позволява да потребяват повече, да си купуват жилища и да получават кредити.

Така или иначе, ако се върнем на офисите - те имаха огромен спад в търсенето, но категорично мога да определя, че качествените сгради на добри локации, независимо от това през какви кризи преминахме, бяха с качествени наематели и с добри наеми. Така че кризата по-скоро се отрази на тези собственици на офис сгради, които трябваше да направят компромис с наемателите или с локацията, но всички останали преминаха през кризата относително пълни и с добри нива на наеми. Такава е и нашата инвестиция в "Полиграфия офис център", където първият етап от сградата беше 100% запълнен през целия период на кризата, и то с утвърдени имена като Ernst and Young, GfK, Ubisoft, Grupama и др. Моят извод е, че тази индустрия ще продължи да расте, но тя е в огромна зависимост от аутсорсинг пазара. Конкуренцията там обаче увеличава разходите за персонал, които пък правят индустрията по-трудно конкурентоспособна спрямо останалите държави. Но, така или иначе, България води в много класации като едно от най-добрите места за правене на такъв бизнес и очакванията са по-скоро положителни.

Забелязва се и тенденцията на излизане от столицата, като най-добър пример за момента е Пловдив. Но виждаме как и Бургас, Варна и Велико Търново - градове, в които има университети и млади хора, привличат такъв тип бизнес.

Ние работим активно по втора фаза на "Полиграфия офис център", която е 13 хил. кв.м, за които до няколко седмици ще обявим първа копка. Планираме да бъде завършена в последното тримесечие на 2017 г. Този проект ще предложи уникална възможност за пазара - 5500 кв.м на един етаж клас А в сърцето на София. Считам, че свободната площ на пазара в момента е 5%, което е минимално. Предстоят няколко офис проекта и вероятно който е по-бърз, проектира по-правилно и е избрал добра локация, ще бъде доста по-конкурентен.

Интересна тенденция в сегмента е и това, че наемателите вече избират офис не само според качеството на сградата, локация и цена, но и възможностите за растеж. Забелязваме, че наематели, които имат нужда от повече от 5000 кв.м, са склонни да наемат и сгради, които са в строеж, за да могат да гарантират такава площ.

Как изглежда пазарът на търговски площи? Какви са очакванията ви за този сегмент?

- Това, което виждам в ритейла, е, че България изостава генерално - най-вече от гледна точка на глобално възстановяване на потреблението в сравнение с останалите европейски държави. През последната година сме свидетели на серия сделки в Източна Европа - в Румъния, Хърватия и в Сърбия, да не говорим за Полша и Чехия. Въпреки забавянето обаче очаквам през тази година да се случат няколко инвестиционни сделки в този сегмент в страната, което да даде възможност новите инвеститори да вложат средства в промяна на облика, функционалността и тенант микса във вече утвърдени търговски центрове. Така както става сега в City Center Sofia (бел. авт. - отскоро преименуван на Park Mall).

От друга страна, развиваме активно и нови проекти като мола на нашите клиенти Garanti Koza, който коренно ще промени средата в жк "Младост". Там работим за привличането на правилния микс от наематели и марки, които за момента не са представени в България. Проектът е от висок клас, с много потенциал. С неговото откриване ще има раздвижване на сегмента, но както казах, очакваме нови инвеститори и оттам - промени на този пазар в цялата страна.

Forton беше посредник по най-голямата кешова сделка на 2015 г. - продажбата на терена на завод "Балканкар - Средец". Kак очаквате да се развие пазарът на сделките със земя?

- Да, това е и най-голямата сделка за парцел и това ще е вторият проект на Garanti Koza в София. Двата проекта на турския инвеститор коренно ще променят цялата среда. Наетата архитектурна компания е една от водещите не само в Европа, но и в света.

Извън тази сделка, ако през последните 10 години основно се купуваха парцели от ритейлърите, през миналата година видяхме активно участие на предприемачи, които купуват терени най-вече за жилищни и офисни проекти. Но, така или иначе, големите сделки са малко. Повечето продажби са за под 1 млн. лв. Но отново имаме позитивни очаквания през тази година.

- Кои са пречките за развитието на имотния пазар към момента? Какви са вашите предложения за преодоляване на негативните фактори?

От гледна точка на бизнес имотите, това, което виждам на пазара, е, че липсва основният играч като инвеститор в проекти, които генерират наеми, а именно местните пенсионни фондове. Те са класическият инвеститор в такъв тип имоти в цял свят (в САЩ, Германия, Япония и др.). Ако погледнем назад във времето и видим колко сделки с пенсионни фондове има в България, ще ги изброим на пръстите си. Факт е, че вместо да бъдат вложени в доходности около 7-8%, парите на нашите пенсионери се влагат в доходности от 2-3% и вместо да се инвестират в нашата икономика, се влагат в чужбина. Не виждам по-добра възможност от това дългосрочните средства, които търсят стабилност и постоянен доход, да бъдат влагани в имоти и за мен ако не държавата, то по-скоро управляващите дружества на пенсионните фондове трябва да обърнат сериозно внимание в тази посока. Специално за пенсионните фондове - ако процентът средства, който по закон им е разрешен да влагат в носещи доход имоти, бъде наистина реализиран, това ще бъде значително за българската икономика. Като става въпрос за доходоносни активи, които са най-ниско рисковите - висок клас имоти, с гарантиран паричен поток през годините, с нисък процент незаетост.

Като говорим за пенсионните фондове, няма как да не спомена и липсата на фондова борса. Казваме, че една от причините жилищният пазар да се възстановява така бързо са ниските лихви, но истината е, че липсата на фондов пазар ограничава всеки един български гражданин да инвестира в алтернатива. В момента едно българско семейство, което има добри доходи, има само две възможности - да спестява в банка или да си купи имот. Няма алтернативата да си купи акции в компании, които са инвестирали в имоти, които му дават ликвидност, разпределение на риска не само в един имот и възможност да се съсредоточи в професията, в която е най-добър. Липсата на фондова борса кара всяко едно семейство да става инвеститор в имоти, разбиращ от пропърти мениджмънт. Това кара семействата да плащат изключително високите транзакционни разходи. В сравнение с влизането и излизането на борсата, които практически липсват. А покупката и продажбата на имоти са свързани с разходи. От тази гледна точка популизмът да държим изключително ниски данъци, когато притежаваме имоти, и много високи данъци, когато купуваме и продаваме, за мен пречи всяко българско семейство да живее в имота, който отговаря на етапа от развитието му. Например когато имаме деца, да живеем в къща в затворен комплекс, когато децата отидат да учат, да отидем в по-малко жилище и т.н. Тези транзакционни такси нарушават този процес, в същото време заради ниските данъци за собственост хора, които притежават имоти, не ги стопанисват и поддържат. Виждаме какво се случва най-вече в централните части на големите градове. Считам, че има нужда от намеса на държавата, за да се промени това. В чужбина, ако притежаваш имот, а нямаш време или желание да го поддържаш, просто се налага да се разделиш с имота.

Какви са очакванията ви за резултатите на групата през 2016 г.?

- Имам оптимистично отношение и за 2016 г. - както казах, имаме сериозна инвестиционна стратегия, така че ще продължим с ръст и през тази година.

Интервюто взе Деница Симеонова