Имот вместо депозит
Инвестициите в недвижимост в момента носят по-добра доходност от спестяванията в банка, но все пак има някои особености, които е добре да отчетете
Силяна Черкезова
Вечерни новини
Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"
С падането на лихвите през последните две години става все по-честа практика да се купуват имоти с цел отдаване под наем. Това е интересна опция за всеки, който има известни спестявания и търси по-добра доходност от тази по депозитите.
Хипотезите, ако имате свободни 50 000 евро, са няколко. Съхранението на парите на депозит носи под 1% годишна лихва плюс риска неочакван обрат на политическата или друга сцена да замрази средствата. Купуването на акции изисква задълбочени познания и експертен поглед, не е лъжица за всяка уста. Остава имотът – стабилно решение в преносен и буквален смисъл.
Магазин
Единият вариант е да се обмисли покупка на малък магазин. Подобна стъпка не е за всеки кандидат-инвеститор, тъй като крие повече рискове, отколкото ако се купи жилищен имот.
Инвестицията в търговска площ изисква по-сериозен капитал. Възможно е и да се наложи изчакване, тъй като свободните площи от този тип обичайно са дефицитни. Откриването на печеливш наемател, с когото да се установят дългосрочни отношения, също не е често срещан късмет. Данните на "Адрес" сочат, че възвращаемостта от бизнес имот може да е по-голяма от тази на жилище, но тук следва да се калкулират рискът и по-ниската ликвидност, които съпътстват магазина.
Обобщено казано, при магазина има няколко условности:
1. Обектът може да стои празен много по-дълго време
2. Дори да се намери наемател, няма гаранция, че бизнесът му ще бъде печеливш, от което зависи и доходът на наемодателя
3. Доходността е по-висока само ако обектът се намира в търговска зона (каквито са посочените в таблицата); отбиване в пресечна от търговската улица автоматично прави доходността сходна с тази на апартамент
4. Търговска площ на оживена улица означава много по-голям начален капитал
5. Апартамент може да бъде продаден винаги – бързо и лесно, стига цената му да е съобразена с пазарните условия.
Апартамент
Разум и находчивост са задължителни, но и единствени необходими условия, за да се превърне сделката с апартамент в печеливша инвестиция. За 50 000 евро може да се купи двустайно жилище от 50 - 60 кв.м в "Младост", а след това да носи наем от 300 евро месечно.
При цените на имотите и днешните нива на наемите годишната доходност от това начинание ще бъде около 6%. Когато се наложи излизане от инвестицията, продажбата на имота ще е лесна – при пазарни цени на жилищните имоти не отнема повече от 2-3 месеца, за да намерят следващия си собственик. Това е период, който не се влияе лесно от динамиката на пазара и промените в него.
Какво не достига на инвеститорите, тръгнали по този път днес? Ремонт. Наглед дребен детайл, но решаващ за отдаването на всеки апартамент - от Докторската градина до "Люлин".
Поглеждаме от страната на наемателите. Повечето от тях искат да живеят под наем в центъра на града, в имот с нови настилки и с нова кухня и баня. Това са задължителните атрибути, ако искат да платят само обзавеждането си, без да се налагат ремонтни дейности от тяхна страна още на входната врата. В този случай освен първоначалната сума от 2000 лева, срещу която може да се купи прилично обзавеждане, наемателите трябва да плащат поне 850 - 950 лева на месец. Въпреки многото на брой потенциални наематели тези, готови на подобна сделка, са очаквано малко.
Според брокерите ремонтираните имоти на пазарни цени се отдават за ден. Въпреки тази висока успеваемост повечето собственици продължават да смятат, че пребоядисването и новият хладилник са излишен лукс. Средно 5000 лева струва бюджетната кухня, а за още 1000 лева може да се осигури козметичен ремонт на банята, която ще доведе наемател в рамките на 24 часа. "Ремонтиран имот под наем е изключително дефицитна стока. Обикновено наемателите се нуждаят от връзки или късмет, за да я открият. Затова, ако даден инвеститор я осигури, интересът към нея му е в кърпа вързан, а печалбата – сигурна", казва Илия Панайотов от "Адрес".
Какво още трябва да се калкулира? В сметките трябва да се отчетат данъкът върху дохода на физическите лица (ДДФЛ) и данък сгради, които варират, но в общия случай не удрят сериозно по бюджета. Трябва да се начисли и амортизацията на имота, както и рискът от некоректен наемател. Козметичен ремонт се прави един път на пет години, а наемателите остават в апартаментите средно по две години. Като теглим чертата на всички приходи и разходи, излиза, че покупката на имот и старомодното отдаване под наем носят оптимална доходност при минимум рискове. Или поне в сравнение с другите варианти за инвестиция.
Около 15 дни. Толкова е средният период, в който жилището ще бъде празно в рамките на година. Това е периодът, в който може да се направи козметичен ремонт след предходния наемател и да се намери нов. Ако инвестицията е в ново жилище – т.е. на шпакловка и замазка, трябва да се предвидят поне 10 000 лева за привеждането му в "пазарен" вид. Тогава и първоначалният период на престой на пазара ще бъде очаквано по-дълъг.
NB!
Както всяка инвестиция, тази в недвижим имот също носи риск. Основният е от траен спад на пазарните цени, който застрашава вложения капитал в случаите, в които инвеститорът потърси бърза продажба и не може да изчака подобрение на пазарната конюнктура. Наемите, съответно доходността също варират спoред икономическия цикъл.Не на последно място, данните от статията показват, че инвестиция в имот носи по-добра доходност от депозит в случаите, в които се инвестират собствени средства. Финансирането й с ипотечен кредит обаче при сегашните пазарни условия не във всички случаи гарантира положителен марж между доходността от наем и лихвата по ипотеката.
Ипотечните лихви са на дъното си и нови договори се сключват за около 4.62% годишно по данни на БНБ. Според консултанти на клиенти с по-добър рисков профил (лица с над 2000 лв. доказуем доход, заети в стабилни сектори като IT, фармация и т.н.) се отпускат и при нива под 4%. Но тези договори са дългосрочни и рискът от повишаване на лихвите трябва да се отчете.
7 коментара
В анализа има точни, но и доста неточни неща, особено в края.
Апартамент на шпакловка е абсурд да приведете в приличен вид за 10000лв, сами пишете че кухнята е 5000 с уредите, абе кажето си го 15-20К за маломерен двустаен.
За 2 години ще вземете наем около 13000лв и ще трябва пак да дадете 5000 за ремонт и то при условие, че наемодателя е коректен с плащането, което е рядкост в БГ, ако е мърляч дори и да си плаща наема, след 2 години пак си пригответе 10-15К.
Ами таксите на брокери, за прехврляне и т.н. при покупка...всички май ги забравяте. Във всеки случай решението не е лесно и затова хората все още си държат споменатите 50000 Евро в банката
Съгласен съм, че с 10к е трудно да се обзаведе дори малко жилище. Но много от наемодателите ги обзавеждат...ммм.. "бедно" е меко казано. Взимат се най-евтините решения, не такива според жилището, ами нещо готово, което прави половината апартамент негоден за ползване. Да не говорим, че много често от разни други жилища се взимат непотребни маси, столове и прочие и се пльоскат в "новия" апартамент - на свинче звънче. И се искат 300 евро наем. В новата сграда... дето няма шумоизолация, пода в банята е с обратен наклон, няма мазета и паркоместа... Аз за 300 евро искам и миялна да имам, и банята да е като хората, за 400 евро вече ще искам и паркомясто,мазе и сушилня, ама не от 300лв. Досега от толкова жилища, в които съм бил само 1 беше ок - в Лозенец - стар блок (20годишен), ама с истински тухли , уреди Миеле, големи стаи, 2 тоалетни, баня колкото спалните на повечето нови жилища. И си заслужваше парите. Това са сигурно 2% от всички жилища под наем в държавата. Всичко останало е минало покрай качеството. Ама като има по-голямо търсене , и то от откровено глупави хора, отколкото предлагане, ще има и високи цени за ниско качество.
Иначе си е бизнес и с кеф бих купил 8-10 дву и тристайни и айде, 1 риск - магазин 100-тина квадрата. Пък който иска да е истинския бизнес - производствено хале/цех. Ама там са други и цифрите, и рисковете.
Що теоретизирате само като бакали ... една ясна сметка с анализ на променливите няма в тая статия ... само думи.
за 50К евро може да се купи само някоя панелна дупка в краен квартал, която ще глътне 10К евро ремонт. Освен това е спорно дали ще и взимаш 300 евро наем - да, може в Младост 4 до бизнеспарка, ама в Гео Милев примерно - абсурд за 50 квадрата жилище...
не знам капиталци как са сметнали че ще ти стои празен 15 дни - по правило се смята че ще бъде зает 10 месеца годишно
10 месеца по 250 евро са 2500К на година, което за 60К инвестиция е 4% доходност- принципно не е зле, но зависи - тая панелка за 60К според мен ще загуби част от стойността си следващите 10-15 години при рязко намаляващото население в Бг и амортизация на сградата
До коментар [#1] от "ywk50370410":
До някъде съм съгласен с мнението ви. Повечето суми, които сте цитирали са верни. Единствено освежителният ремонт между 2 сесии на наемодатели няма да е 5000 лева, а според мен максимум 1000 лева, което включва неизбежният латекс, може би някакво изцикляне на паркет + някоя и друга смяна на незначителните части от апартамента. Все пак не се очаква след всеки наемател да се купува нов хладилник. Така за 2 години печалбата ви няма да е 13к, а 12к. А за 16 години ще е почти 100 000. Да си изплатиш апартамента с 20 годишни наеми е съвсем добра инвестиция.
Друг е въпросът за разходите по брокерите. Това може да бъде избегнато, като не се ползват агенциите, а се прибегне до услугите на сайтовете за обяви или социалните мрежи. Нашето решение в случая е "Rent For Real" (https://www.rentforreal.bg) - сравнително нов сайт, но с убиец-иновативна система за публикуване и проверка на обявите. И най-важното - напълно безплатно. По този начин спестявате пари от такси за агенции и по-бързо достигате до целта - избиването на цената на закупеният имот.
Хмм... Интересно, че говорят за доход от наем, обаче никъде не се споменава, за данъци...! Какъв ще е тоя наемател, който ще вкараш в прилично жилище, с уреди и мебели за 10-15 хиляди лева и няма да имаш договор и някакъв депозит, за сметката за тока и за водата, примерно...! Такива идиоти има, че като ти съсипят обзавеждането и след тях е, като след война, какво правиш? Рисковете са доста големи и само, който се е занимавал с наеми и наематели, само той знае...!
Занимавал съм се и признавам, че съм имал късмет, но и рисковете са много сериозни.
Например с парното, където може да не плащат и ти да се окажеш с дългове към топлофикаци и това да ти редуцира доходността.
Още по-лошото е, че може по някакви причини, при това реални, житейски и в някаква степен обективни, да престанат да ти плащат, но да няма къде да отидат и изваждането на наематели по съдебен път е нещо съвършено непредсказуемо, а прибирането на дължимите наеми си е направо "кауза пердута".
И като се добавят обичайните и неизбежни разходи от изхабяване при ползване, паузите между две наемания, които често са много по-дълги от теоретичните 15 дни, може да се окаже, че доходност от 4% е по-скоро една мечта.
Но действително, ако човек има средства и започне професионално да отдава, при това поне 5-7 и повече жилища, може да бъде един съвсем нормален и доходен бизнес, но единични изпълнения, както става дума в материала който коментираме, с 50000 евро да докараш някаква смислена доходност си е чист късмет не дай Боже да ти потрябват спешно...може да се окаже, че си дори на загуба.
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.