Крахът на WeWork показва задълбочаващите се пукнатини при имотите

Имотните империи се разпадат и от двете страни на Атлантическия океан

Усилията на компанията не дадоха резултат заради срива на пазара на офис площи, предизвикан от пандемията и трайното преминаване към дистанционна работа.

Ексклузивно съдържание от The Economist

Усилията на компанията не дадоха резултат заради срива на пазара на офис площи, предизвикан от пандемията и трайното преминаване към дистанционна работа. © Reuters

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Откакто е основана през 2010 г., WeWork нито веднъж не е излизала на печалба. В продължение на години начинът, по който тя пилееше пари, остана неоспорван, благодарение на изкривяващата реалността сила на нейния запомнящ се основател Адам Нойман, който успя да убеди инвеститорите, най-вече SoftBank, че това не е фирма за отдаване на офиси под наем, а бързо развиваща се технологична компания, чиято мисия е да "издигне световното съзнание". В пика на лудостта в началото на 2019 г., в навечерието на първичното ѝ публично предлагане (IPO), компанията беше оценена на 47 млрд. долара.

WeWork подаде молба за фалит на фона на свиване на пазара на офиси

Два провала

Разрухата започна скоро след това, тъй като външните инвеститори се възпротивиха на прекалено високата оценка и поставиха под въпрос нестандартното споразумение за управление, което даваше на Нойман абсолютен контрол над компанията. IPO-то беше преустановено, а на Нойман бяха предложени 1.7 млрд. долара, за да напусне. Сандип Матрани, ветеран при недвижимите имоти, който беше привлечен да управлява компанията, направи всичко възможно да подобри положението, като намали разходите и предоговори договорите за наем. През 2021 г. той успя да листне фирмата чрез SPAC при оценка 9 млрд. долара. Въпреки това усилията му бяха провалени от срива на пазара на офис площи, предизвикан от пандемията и трайното преминаване към дистанционна работа. На 6 ноември WeWork, която отдава под наем офис площи в 777 обекта в 39 държави, подаде молба за влизане в несъстоятелност.

Тя не е единственият бизнес с недвижими имоти, преживяващ сътресение. Няколко дни по-рано от другата страна на Атлантическия океан Рене Бенко, някога прославен австрийски магнат в областта на недвижимите имоти, беше отстранен от Signa, изградената от него империя за недвижими имоти на стойност 23 млрд. евро (25 млрд. долара). Портфолиото ѝ включва "Крайслер билдинг" в Ню Йорк; KaDeWe - луксозен универсален магазин в Западен Берлин; и дял в Selfridges - друг шикозен храм на потреблението в Лондон; както и луксозни хотели, луксозни сгради и много други търговски бизнеси.

Двата случая не са идентични. За разлика от WeWork Signa не е обявила фалит, въпреки че е изправена пред криза на ликвидността, и е привлякла известния германски експерт по несъстоятелност Арнд Гайвиц, който да поеме управлението. И за разлика от Нойман, Бенко, отпаднал от гимназията предприемач, който е започнал своята кариера, преустройвайки тавански помещения в пентхаус апартаменти в родния си град Инсбрук, е бил ангажиран със Signa чак до отстраняването му през уикенда. След като през 2012 г. е осъден за подкуп, той се оттегля от ежедневните си оперативни задължения, но продължава да участва в консултативния съвет на компанията. Той даде одобрението си за назначаването на Гайвиц, който помогна на националния авиопревозвач на Германия - Lufthansa, да премине през процедура по несъстоятелност. (Междувременно на Нойман му остана само да се изказва отстрани по повод фалита на WeWork, оплаквайки се, че компанията "не е успяла да се възползва от един продукт, който днес е по-актуален от всякога".)

Общи черти

И все пак възходът и падението на двете империи споделят общи черти. Например и двете разчитаха на рискови залози, които се провалиха на фона на по-високите лихвени проценти и свиващи се пазари на недвижими имоти. Докато изграждаше империята си, Бенко натрупа планини от дългове, за да закупува нови активи, като същевременно поддържаше високи дивиденти. Този модел работеше само докато лихвените проценти бяха ниски и стойността на първокласните имоти продължаваше да расте. В случаят на WeWork рискът произтичаше от модела на сключване на дългосрочни договори на наем, понякога за 20 години, харчене за средства за бляскави ремонти, а след това отдаване под наем на площите за периоди понякога с продължителност по един месец. Когато пазарът на офис площи се промени, компанията беше принудена да плаща за наем, чиято цена надхвърля тази, която би могла да иска от наемателите, предвид предлаганите по-евтини алтернативи.

И все пак и двете империи могат да излязат от ситуацията по-силни. Леонхард Добуш от Университета в Инсбрук смята, че Гайвиц ще разбие разрастващото се портфолио на Signa, продавайки активи, за да набере средства и изплати дълговете. Частният бизнес, състоящ се от стотици холдингови компании, би могъл да се опрости. На свой ред WeWork вече е получила подкрепата на повечето си кредитори за преобразуване на дълговете си в размер на 3 млрд. долара в собствен капитал, което ще даде на баланса ѝ нещо подобно на ново начало. Тя също така ще използва фалита си, за да прекрати повече от 60 договора за наем в Америка и да предоговори други. Нойман и Бенко може и да ги няма, но компаниите, които са изградили, може и да оцелеят.