Нов играч при класическите наеми. С по-ниска комисиона от брокерите

Проблемът при дългосрочните наеми

Пазарът на дългосрочните наеми "не работи по правилния начин", коментира основателят на Flat Manager Борис Павлов. Той поясни, че са го опознали в хода на досегашната си практика. Когато преценяват дали един имот е подходящ за отдаване на краткосрочен наем, винаги сравняват евентуалната му доходност с тази при дългосрочен наем - за да могат да препоръчат на собствениците по-работещия вариант.

Като основен белег, че има проблеми на пазара на дългосрочните наеми, се смята, че макар в големите градове да има много празни имоти, те не излизат на наемния пазар. При 760 хил. жилища в София, по данни на НСИ, около 240 хил. (или 39%) са празни. На пазара под наем обаче се предлагат едва 22-23 хил. Толкова е броят жилища, предлагани под наем в imot.bg, след като от него са приспаднати 30%, заради известния проблем с фалшивите и дублиращи се обяви.

Според различни източници под наем в България живеят едва 15% от хората. "И това е при положение, че жилищата не са общодостъпни, най-малкото, защото цените им се повишиха в пъти последните години, а не така стоят нещата с доходите", казва Павлов.

Колко е трудно да си наемодател

Почти половината - 48% от хората, притежаващи свободен собствен имот, не желаят да го отдават под наем. Това установило онлайн проучване на Flat Manager съвместно с VN Market Research сред 1001 собственици на имоти над 18 г. от София, Пловдив, Варна и Бургас.

На въпроса "защо" с най-голям дял бил отговорът "не знам, не мога да преценя". На второ място се проявили страховете от повреда на имуществото и некоректни наематели. На трето, имало и отговорили "нямам нужда от допълнителни доходи".

При допълнително телефонно проучване, излезли и други причини, основно продиктувани от сегашния модел на работа на брокерите. От анкетираните 61% определят комисионите на агенциите като твърде високи, а 51% изразили съмнение, че интересите им ще бъдат адекватно защитени. Анкетираните се притеснявали от загубата на време при твърде много огледи, а и че "после ми звънят и ме тормозят години наред". Освен това основната част от хората нямали опит в отдаването под наем и на информация как да бъде определен адекватен наем и да бъде подготвен наемен договор.

"Тези проблеми за наемателите и наемодателите, би трябвало да бъдат решавани от брокерите. Но е спорно дали те ги решават или допринасят за тях. Не защото така искат, а защото това е бизнес моделът, по който работят", казва Борис Павлов.

Попитали хората, на които предстои да отдават, как ще го направят и 65% от тях заявили, че смятат да търсят наематели сами. В същото време от вече отдалите, едва 45% успели да се справят самостоятелно. Основният извод от изследването бил, че хората се нуждаят от надежден експерт, който да ги навигира през процеса на продажба или отдаване под наем на имот, да защитава само техния интерес и да свежда до минимум загубата на време, финанси и стрес.

Решението

С амбицията да отговорят на тези потребности от Flat Manager създали flatimo.bg. Борис Павлов го представя като хибриден модел, който се опитва да съчетае най-добрите страни на голяма имотна агенция и на imot.bg. Модел, който работи за собственици на имоти като дигитализира процеса и го прави прозрачен.

flatimo обединява екип от специалисти, който организира и осъществява заснемане на имота, изготвя видео обиколка, подготвя и публикува детайлно описание. Особено държат на това сами да си правят снимките, за да могат да видят с очите си жилището, което ще отдават, входа и сградата.

Публикуват обявата, включително с точния адрес, не само във flatimo.bg, но и в другите портали за имоти, защото целта е да отдадат имота възможно най-бързо. Широкото разгласяване и пълната информация, необходима за наемателите, спестява на наемодателите време и усилия за излишни огледи.

Отделен екип води комуникацията с потенциални наематели и купувачи, трети извършва огледите, а специализирани юристи изготвят документите.

Според компанията този децентрализиран бизнес модел й позволява да предоставя по-качествена услуга от брокерските агенции, в който отделният брокер работи за себе си, няма комуникация с колегите и често взима комисиона, обикновено в размер на един месечен наем и от двете страни.

Освен това услугата на flatimo е безплатна за наематели и купувачи. От собствениците платформата удържа между 40% или 50% от първия наем. Процентът е различен според това дали собствениците предпочитат сами да провеждат огледите на кандидат-наемателите, или искат на всички огледи да присъства и експерт от flatimo. Комисионата към продавачи ще е 2% от стойността на сделката без ДДС.

Това е най-ниската комисиона на пазара за собственици, твърди Борис Павлов. А причината да е безплатно за наемателите и купувачите е, че от платформата не смятат, че предлагат достатъчно добавена стойност за тях, при положение, че защитават интереса на собственика.

В допълнение платформата в голяма степен дигитализира процеса по наемане. Тя дава възможност да се запази час за оглед онлайн, за който се получава потвърждение, и предлага договори, които се сключват дигитално.

Плановете за бъдещето

flatimo.bg вече е live, моделът му е валидиран сред терен кръг клиенти, и предстои да бъде скалиран на софийския пазар. Целта е през 2024 г. компанията да стане лидер на пазара на наеми в столицата, през 2025 г. да започне работа в Пловдив, Варна, Бургас и да пренесе модела при продажбите.

Преди това обаче - в началото на 2024 г. платформата ще бъде надградена. "Заимствахме от партньорите ни Airbnb една функционалност, която ще изгради много необходимо доверие на пазара - възможността наематели да дават публично достъпна оценка на даден апартамент и хазяин, както и на наемодатели да оставят рецензия за хората, които са живели в апартамента", обяснява Борис Павлов. Планират да създадат и общество на наемодателите.

Моделът, както обяснява той, е заимстван от сръбската компания City Experts, която за пет години е успяла да вземе над 50% дял от пазара на наемите в Белград. В момента тази компания навлиза и в продажбите.

А агенциите

"Големите агенции неглижират наемите - при Realto Group например, те представляват едва 3% от общия им бизнес, като 97% са продажбите. Така този сегмент остава за непрофесионални агенции, и някои от тях прилагат некоректни практики. "Flatimо влиза в него с идеята да променят играта. Мисля, че ще го направят по нов различен, и ще станат AirBnB-то на дългосрочните наеми в България и национален лидер сред младите хора, които наемат жилище", коментира Георги Павлов, изпълнителен директор на Realto Group и основател на Proptech обществото в България, което има за цел да дигитализира имотния сектор (Realto Group е компанията "шапка" на "Адрес", "Имотека", Unique Estates и др. - б.р.).

Павлов обясни, че са инвестирали известна сума в бизнеса на "Флат мениджър" още на стадия на краткосрочните наеми, и сега притежават 12% от бизнеса". Съдружниците във "Флат мениджър" са пет. С най-голям дял е основателят Борис Павлов. Другите физически лица са Камен Манев, Кирил Димитров и Джими Нахра, а с 12% дял е компанията "3р1". В нея 80% принадлежат на AG Capital с мажоритарен собственик Христо Илиев, а 20% на "Проптек" на Георги Павлов.